Categorie: Orez

Wensdenken

Het raadsvoorstel “vaststellen van de gewijzigde regeling bestemmingsplan Enkhuizerzand en IJsselmeergebied”, dat op 15 september in de commissie grondgebied zou worden behandeld, komt de volgend alinea voor.

Ook heeft OREZ een uitgebreid participatieproces doorlopen waarvan u de uitkomst is gepresenteerd. Bij de voorbereiding van het voorliggende besluit is hieraan dan ook nadrukkelijk aandacht besteed en is hiermee rekening gehouden, zodat moet worden aangenomen dat het draagvlak voor de invulling van het plangebied hiermee in belangrijke mate is vergroot.

De commisie is inmiddels verdaagd naar 22 september. Dat is een week voordat de raad een besluit zal nemen over dit belangrijke bestemmingsplan.

Ik beperk me even tot het “uitgebreide participatieproces” dat is doorlopen. De uitkomst ervan is aan de raad gepresenteerd en men neemt aan dat hierdoor het draagvlak aanzienlijk is toegenomen.

Het proces bestond uit een drietal bijeenkomsten op zaterdag, waarvan de derde (wegens corona) werd omgezet in een telefonische vergadering. De eerste ging globaal over de parkinrichting. De tweede over de inrichting van de zogenaamde openbare ruimte.

Ik begrijp, dat 30 inwoners zich hadden aangemeld en er uiteindelijk slechts 13 hebben meegedaan. Als ik goed heb geteld deden er meer door Droomparken aangestelde deskundigen mee aan het particpatieproject, dan participerende inwoners van Enkhuizen.

Dat er als gevolg van beide zaterdagen een breder draagvlak zal zijn onstaan lijkt me dan ook het product van wensdenken door politici. Een commercieel denkend bedrijf als Droomparken is uiteraard niet te beroerd om te helpen deze illusie in stand te houden en te ondersteunen. Met behulp van een mooie folder waarin de voordelen van een villapark worden bezongen.

Echter, de opmerking over een vergroot draagvlak is alleen maar bedoeld om de raad een argument in handen te geven, waarmee ze zichzelf kan overtuigen, dat ze er goed aan heeft gedaan om elke vorm van toezicht (op de manier waarop de overeenkomst met Orez tot stand is gekomen) achterwege te laten.

Maar in plaats van zich zelfgenoegzaam rond te wentelen in een verondersteld toegenomen draagvlak, doet de raad er (naar mijn mening) veel verstandiger aan om zich te verdiepen in hetgeen er wél is gewijzigd.

Namelijk, dat er (door toedoen van de provincie) 40 woningen minder kunnen worden gebouwd dan de gemeente met Orez was overeengekomen. Goed voor een omzet van minstens 12 miljoen euro, wat (bij een winst van 10% over de omzet) betekent dat Droomparken genoegen zal moeten nemen met ruim een miljoen minder winst.

Wat geleid heeft tot een vernieuwde anterieure overeenkomst tussen Orez en de gemeente, waarvan de inhoud, zoals gebruikelijk, niet bekend is gemaakt. Zodat we niet weten of Orez genoegen heeft genomen met ruim een miljoen minder winst, of dat de gemeente zich geroepen voelde om Droomparken (op een of andere manier) te compenseren vanwege het niet kunnen nakomen van haar eerdere aangegane verplichtingen. (200 woningen)

Mijn inschatting is dat alle benodigde grond om niet zal worden overgedragen aan Orez BV, maar met zekerheid kan dat niet worden gezegd. Het betreffende document maakt geen deel uit van de stukken.

Als commissieleden de moeite zouden nemen om te vragen naar de inhoud van de anterieure overeenkomst (wat bijzonder zou zijn) dan zal die inhoud hen vertrouwelijk worden verstrekt.

Voor veel commissieleden zal dat een bevestiging inhouden van het belang van hun functie. Zij mogen namelijk iets weten wat anderen niet mogen weten. Een vleiende gedachte, die vrijwel elk commissielid zal doen besluiten om de (door het college opgedrongen) vertrouwelijkheid te honoreren.

Een beroep op de wet openbaarheid van bestuur kan alleen maar falen, omdat de commerciele belangen van Orez (naar oordeel van B&W) nu eenmaal altijd veel zwaarder wegen, dan het belang van openbaarheid van bestuur.

Enfin, de vergadering van afgelopen dinsdag is (wegens de zoveelste storing van de apparatuur) verschoven naar aankomende dinsdag. Wat betekent, dat u kunt beluisteren welke commissieleden zich zullen overgeven aan wensdenken en welke op zoek gaan naar de waarheid.

Mijn inschatting (op basis van jarenlange ervaring) is, dat de hele commissie zich te buiten zal gaan aan het wensdenken

Vertrouwelijk.

Ik heb twee documenten ter inzage gevraagd. De exploitatieopzet die het college zou doen besluiten de herinrichting van het REZ (onder voorbehoud) te gunnen aan Orez bv.

Het taxatierapport, dat tot doel had het voorbehoud op te heffen, als mocht blijken, dat de ramingen in de exploitatieopzet marktconform waren.

Reden voor de weigering inzage te geven in de exploitatieopzet was, volgens het college, dat de in de opzet verstrekte financiële gegevens betrekking hadden op bedrijfsgevoelige gegevens, die zodanig met bedrijfsbelangen van derde belanghebbende verweven waren, dat ze een vertrouwelijk karakter genoten en op basis van vertrouwelijkheid waren verstrekt.

De beoogd uitvoerder van de exploitatieopzet was Orez bv. Deze bv had geen personeel. Veel werk, dat ze op grond van haar overeenkomst met de gemeente zou moeten uitvoeren, zou derhalve uitbesteed dienen te worden aan bedrijven die geen deel uitmaakten van het consortium.

De exploitatieopzet bestaat een verzameling ramingen. Als bedrijven buiten het consortium niet bekend gemaakt willen zien, tegen welke prijs ze ooit bereid waren om de werkzaamheden uit te voeren, dan volstaat het om hun naam weg te lakken uit het overzicht van ramingen.

Dat geldt overigens niet voor de werkzaamheden uitgevoerd door de bedrijven die wel deel uitmaakten van het consortium. Hun ramingen blijven gewoon vermeld in de exploitatieopzet.

Daarmee is het belangrijkst bezwaar tegen openbaarmaking weggenomen, dunkt me.

Als enige deelnemen aan een onderhandse gunning en tegelijkertijd ook nog eisen dat je bieding vertrouwelijk moet blijven, lijkt me net iets te veel van het goede. Orez wist, dat zolang haar ramingen binnen redelijke grenzen zouden blijven, ze er verzekerd van was de opdracht te krijgen.

Dan ook nog geheim willen houden tegen welke prijs, zou vanuit gemeentelijk oogpunt onaanvaardbaar moeten zijn.

Niet onbelangrijk is de vraag of het college de raad destijds de exploitatieopzet ter inzage heeft gegeven, met het verzoek de inhoud als vertrouwelijk te beschouwen. Mijn indruk is, dat dit niet het geval is geweest en de raad ook dit document nooit onder ogen heeft gekregen.

In dat geval is het zaak, dat de raad alsnog (op basis van vertrouwelijkheid) om inzage vraagt. Zodat ze kan vaststellen of het daadwerkelijk noodzakelijk is dat de exploitatieopzet vertrouwelijk blijft.

Voor wat betreft de weg naar openbaarheid is er een klein verschil tussen geheim en vertrouwelijk. Bij geheim ligt het initiatief bij het college, dat moet komen met een raadsvoorstel om de geheimhoudingsplicht te bekrachtigen.

Bij vertrouwelijk ligt het initiatief bij de raad. Dat door middel van een motie vreemd aan de orde van de dag, het college moet opdragen de vertrouwelijke status op te heffen en de exploitatieopzet, al dan niet met weggelakte namen van derden, ter inzage te geven.

A=B+C+D+E

Veel mensen kunnen zich bij een exploitatieopzet niets voorstellen en begrijpen daarom ook niet wat voor bewijs dat kan opleveren. Daarom deze poging tot bewijs met behulp van een algebraïsche vergelijking.

A=B+C+D+E

Waarbij A de opbrengst is uit de verkoop van bouwrijp gemaakte grond, die verkocht wordt aan een grondexploitant. Die de vervolgens de grond opdeelt in kavels en die (samen met een bouwopdracht voor een chalet) verkoopt aan particulieren.

Die grondexploitant is waarschijnlijk niet Droomparken, maar een van de vele BV’s waarvan de heer Vos eigenaar is. Droomparken houdt zich, volgens mij, alleen bezig met parkbeheer en de verhuur van woningen.

De vergelijking is dus dat A (de opbrengst van bouwrijpe grond) gelijk aan is aan de som van B,C,D en E.

  • B = kosten aanschafprijs grond.
  • C = kosten van het bouwrijp maken.
  • D = kosten van het aanleggen van een strand.
  • E = kosten van een redelijk rendement.

Als C daalt en D gelijk blijft, dan kunnen B of E stijgen met hetzelfde bedrag als waarmee C is gedaald. Dus als de kosten van het bouwrijp maken met miljoenen dalen, dan kan aanschafprijs van de grond met net zoveel miljoenen stijgen. Of en dat kan ook, het door Orez te behalen rendement met miljoenen stijgen.

Ook D kan dalen. Er is een bezwaar ingediend tegen de aanleg van een baai. Ook de bereidheid tot medewerking van RWS wordt in twijfel getrokken.

Als er alleen een strand langs de bestaande kustlijn wordt aangelegd dan dalen de kosten van D en stijgen B of E navenant.

Hoewel dus B of E kunnen stijgen is de praktijk tot dusver dat alleen E stijgt. Ofwel het rendement van Orez en dat B (de grondprijs) blijft wat eerder was overeengekomen.

Dat C (de kosten van het bouwrijp maken) lager zijn dan oorspronkelijk was begroot kan iedereen vaststellen die het oude met het nieuwe plan vergelijkt. Geen dure landtongen, dure beschoeiingen en dure conventionele bouw.

Maar een veel eenvoudiger terrein indeling met prefab woningen.

De bij A,B,C,D en E horende bedragen staan in exploitatieopzet en hoewel de opdracht is gegund, weigert de gemeente ze openbaar te maken. Zogenaamd omdat ze bedrijfsgevoelige gegevens bevatten.

Onzin, het zijn schattingen van opbrengsten en kosten die elke ontwikkelaar maakt en die nadat de opdracht is verstrekt, gewoon openbaar kunnen worden gemaakt.

Totale plaatje

Mevrouw Keesman (SP) laat de krant weten, dat mijn redenaties “te kort door de bocht zijn”. In haar ogen gaat het niet alleen om de grondprijs, maar om het totaalpakket. (NHD van j.l. donderdag)

Tekort door de bocht? Je moet maar durven. Ik heb me in het openbaar meer dan 300 keer over het REZ uitgesproken, zij misschien 10 keer, dus wie gaat er dan kort door de bocht? Ik?

En hoewel ze het heeft over het totale plaatje heb ik niet echt de indruk dat zij, maar ook de rest van de raad, door hebben welke opdracht het college aan Orez heeft gegeven.

Orez bv is een ontwikkelingsmaatschappij. Dat wil zeggen, ze koopt grond, maakt die grond bouwrijp en verdeelt haar in kavels. Waarna ze die grond verkoopt aan een grondexploitant, die de kavels, met een bijbehorende bouwopdracht doorverkoopt aan particulieren.

De exploitatieopzet van Orez zal dus bestaan uit een geraamde verkoopprijs, in rekening te brengen aan de grondexploitant. De kosten van het bouwrijp maken en een redelijke winstopslag (als percentage van de kosten voor het bouwrijp maken).

Blijft over het verschil tussen kosten en baten, wat tevens de prijs is waartegen de grond kan worden aangeschaft.

Hoewel de gemeente tamelijk wanhopig trachtte haar verkoopprijs geheim te houden, weten we inmiddels dat dat die € 335.000,- bedroeg.

Er zijn in de exploitatieopzet dus twee belangrijke variabelen. De verkoopprijs van de bouwrijp gemaakte grond aan de grondexploitant en de kosten van het bouwrijp maken. De verkoopprijzen van grondexploitanten bewegen zich tussen de € 300,- en € 400,-per m2.

Wat hun inkoopprijs voor bouwrijpe grond is weet ik niet, maar een beetje marktonderzoeker komt daar vrij snel achter. In ieder geval had de gemeente dat moeten weten. Anders verkoop je iets waar je de waarde niet van kent.

De gemeente beweert dat ze jarenlang marktonderzoek heeft gedaan en daarom is het absurd om te veronderstellen, dat ze, om de exploitatieopzet van Orez te kunnen beoordelen afhankelijk zou zijn geweest van hetgeen Orez haar als “vertrouwelijk” informatie had laten weten.

Waardoor ze, vanwege die vertrouwelijk verstrekt informatie, geen inzage kan geven in de exploitatieopzet van Orez.

De tweede belangrijke variabele in de exploitatieopzet zijn de kosten van het bouwrijp maken. Zelfs mevrouw Keesman moet in staat zijn te beoordelen, dat de kosten van bouwrijp maken in het plan Vesting 2.0 aanzienlijk hoger zijn dan het plan dat nu zal worden uitgevoerd. Hoeveel? Weet ik niet, maar ik schat dat het een kwestie van miljoenen is. Maar wat let mevrouw Keesman het college te vragen hoe groot het verschil is en op basis van welke berekening.

In haar ogen is het niet nodig alles te weten, maar dit lijkt me vitale informatie om te kunnen vaststellen wie er aan het kortste eind heeft getrokken.

Ik heb al gezegd, dat in de exploitatieopzet van Orez de kostenzijde uit grofweg drie posten bestaat. Aanschafprijs, kosten bouwrijp maken, winst. Als de kosten van bouwrijp maken dalen en de aanschafprijs gelijk blijft dan kan die winst alleen maar stijgen. Keesman, eigenaar van een administratiekantoor, zou in staat moeten zijn om deze eenvoudige vergelijking te begrijpen.

Dus ziehier MIJN totale plaatje. De conclusies, die daar uit getrokken kunnen worden, zijn volgens mij;

  • Er zijn geen objectieve redenen die voortzetting van de geheimhouding van de exploitatieopzet rechtvaardigen.
  • De daling van de kosten van bouwrijp maken in het nieuwe plan had gebruikt moeten worden om de aanschafprijs voor de grond te verhogen en niet om de winst van Orez te vergroten.
  • De jarenlange “stonewalling” en het negeren van mijn blog, heeft er niet toe geleid, dat de besluitvorming van de Enkhuizer raad er beter op is geworden, maar eerder het tegenovergestelde.

Ik ben benieuwd welk “Totaalplaatje” Keesman en de SP daar tegenover willen stellen. Uiteraard op hun eigen blog.

Onderhandse gunning.

Wat we natuurlijk niet uit het oog mogen verliezen is, dat bij het verlenen van de concessie (herinrichting van het REZ) er ook een verschil van opvattingen was in ideologische opzicht.

Verklaard scepticus ten aanzien van de marktwerking, de SP, was destijds ook de voornaamste pleitbezorger voor een “onderhandse gunning”. Waarbij voormalig SP raadslid Fokke Snoeck een nogal opvallende rol speelde.

Het besluit om tot onderhandse gunning over te gaan werd met de kleinst mogelijke meerderheid (1 stem) genomen. Daarom komt het niet helemaal als verrassing, dat de SP zich verzet tegen mijn conclusie, dat de door haar zo gekoesterde “onderhandse gunning” de gemeente miljoenen heeft gekost.

Waarbij de door het college gekozen uitwerking van die gunning, het volledig buitensluiten van de raad, volkomen verkeerd heeft uitgepakt.

Keesman laat de krant optekenen, “Je kunt wel alles opvragen, maar heeft dat meerwaarde? Het eindresultaat telt, niet alleen de grondprijs. Het gaat om het totaal pakket”.

Om te beginnen heb ik niet alles opgevraagd maar slechts twee documenten.

Het eerste document betrof de exploitatieopzet die door Orez was gemaakt. Ze bestond uit een verzameling van ramingen van opbrengsten en ramingen van kosten. Wat uiteindelijk resulteerde in de door Orez gedane bieding. Ofwel de maximaal haalbare grondprijs.

Het tweede document was feitelijk een beoordeling van de door Orez gemaakte ramingen. Die kwamen overeen met die van de externe deskundige, maar of je ze daarom marktconform kunt noemen? Lijkt me eerder begripsverwarring.

Rest de vraag of inzien van beide documenten meerwaarde heeft. Voor mij wel, maar voor de SP en de overige raadsfracties kennelijk niet. Anders zou men wel om inzage hebben gevraagd. Maar die vraag doet niet ter zake.

De vraag die wel ter zake doet is of door openbaarmaking schade kan ontstaan voor de gemeente.

Gegeven het feit, dat zowel de oorspronkelijke ramingen van Orez bv alsmede de taxatie van die ramingen betrekking hebben op een fictieve situatie, die zich niet heeft voorgedaan en zich ook niet zal voordoen, zie ik niet goed in hoe het vrijgeven van die informatie schade toe kan brengen aan de gemeente, anders dan dat de door haar gegeven voorstelling van zaken, op een onwaarheid berust.

Geschiedschrijving.

Ik heb eigenlijk nooit goed begrepen wat die € 200.000,- kostende competitieve dialoog eigenlijk precies inhield, maar nog minder begreep ik de reden voor een Europese aanbesteding.

Volgens mij was het enige dat de gemeente wilde aanbesteden de aanleg van een strand, met al die andere aanbestedingen had ze niets van doen. Dat leek me een kwestie tussen de toekomstige eigenaar van de vakantiewoning en de ontwikkelaar.

Dus kreeg ik al snel het gevoel, dat die twee mislukkingen tot doel hadden om de raad er van te overtuigen, dat ze er verstandiger aan deed om in te stemmen met een onderhandse aanbesteding.

Maar zelfs toen dacht ik dat het recreatieoord een aantrekkelijk bezit was, dat een zekere marktwaarde had. Me niet realiserende, dat de gemeente elk bezit dat ze moet onderhouden als een last ervaart, omdat ze geen mensen meer in dienst heeft die weten hoe je dingen moet onderhouden.

Teneinde te voorkomen, dat er bij de verkoop van grond sprake zou zijn van een ongeoorloofde staatssteun, diende de gemeente haar waardebepaling van de grond voor te leggen aan een extern bureau.

Dat vervolgens zou oordelen of de grond tegen marktconforme condities werd aangeboden. Dat bleek volgens dat externe bureau het geval.

Destijds mocht de raad niet weten wat die condities waren, maar nu de grond is verkocht (en tegen welke prijs) staat er niets meer in de weg om het gegeven advies openbaar te maken.

Dus heb ik, met het oog op een correcte geschiedschrijving, door middel van een WOB verzoek gevraagd om inzage te krijgen in de destijds ingediende aanvraag en het daaruit voortvloeiende verstrekte advies.

Habbekrats.

Als reactie op mijn vorige bericht reageerde Dennis Kramer onder meer als volgt,

De meeste mensen zal het een worst wezen wie er uit eindelijk met de centen vandoor gaat.
Maar een nieuwe strand nieuwe camping nieuwe chalets en een knap vakantie park zal denkbeeldig hun voorkeur krijgen.
 
Voor wat betreft zijn eerste zin denk ik dat hij gelijk heeft, voor wat betreft zijn tweede zin ligt de zaak iets genuanceerder.
 
Er bestaat namelijk een “Comité (dat ik ook wel eens liefkozend heb aangeduid als   “Volksfront”) tot het behoud van het recreatieoord”.
 
Dat Comité (inmiddels onder leiding van voormalig huisarts C. Miedema) heeft een flink aantal steunbetuigingen verzameld voor een totaal andere herinrichting dan het college met Peter Tuin en consorten is overeengekomen.
 
In feite is die overeenkomst niet meer dan een één/tweetje tussen het college en P. Tuin c.s, waar ook de raad nauwelijks bij betrokken is geweest. Het enige raadslid, dat zich tegen die gang van zaken heeft proberen te verzetten was Hans Langbroek.
 
Alle overige raadsleden hadden er geen enkele moeite mee, dat hun aandeel in de gang van zaken zich zou beperken tot het goedkeuren van het bestemmingsplan dat hun, na afloop, zou worden voorgelegd.
 
En zo is het ook gegaan. De raad werd pas achteraf geïnformeerd over het feit dat de overeenkomst was aangegaan, waarbij er slechts globaal werd uitgelegd wat er was overeengekomen. Met daarbij steeds weer de nadruk op het feit, dat er door Tuin en consorten, zonder kosten voor de gemeente, een strand zou worden aangelegd.
 
Dus het idee, dat het college door haar overeenkomst met Tuin c.s aan de wens van de bevolking heeft voldaan is maar ten dele juist. Andere opvattingen dan die van het college werden eenvoudig weg niet in aanmerking genomen.
 
Nadat de overeenkomst met de gemeente was gesloten verkochten Tuin en consorten haar door aan Droomparken. Het gerucht wil, dat Tuin c.s. inmiddels 1 miljoen hadden geïnvesteerd in diverse onderzoeken en dat daarom hun verkoopprijs 3 miljoen was, zodat de vier eigenaars van Orez er (na twee jaar onderhandelen) elk een half miljoen beter van zijn geworden.
 
Het is niet meer dan een gerucht, maar wel aannemelijk, omdat Droomparken met dit plan in bezit kwam van grond, die opgesplitst kon worden in 400 bouwkavels, die met elkaar al snel 30 miljoen waard zouden zijn. En dat voor slechts 3 miljoen, koopje dus voor Droomparken.
 
Uiteraard moet Droomparken nog een en ander doen voor ze aan die 30 miljoen toe is. En eist ze daarvoor terecht een beloning op, maar hoe moeilijk is het eigenlijk om een daarin gespecialiseerde aannemer opdracht te geven een strand aan te leggen?
 
Maar het punt dat ik wil maken is dit. Als de ambtelijke organisatie (SED) voor 5 miljoen moet worden “opgeknapt”, dan wordt dat geld zonder al te veel problemen beschikbaar gesteld. Maar als we ons recreatieoord opgeknapt willen hebben, dan lukt dat alleen als we het eerst voor een habbekrats aan een ontwikkelaar hebben verkocht.
 
Misschien dat iemand (de gemeenteraad bijvoorbeeld) daar eens uitleg over zou willen geven.

 

Buitengewone gang van zaken.

De firma RHO (adviseurs voor leefruimte) adviseert sinds 2011 Droomparken op het gebied herontwikkeling Recreatieparken. Ze heeft ook ten behoeve van de gemeente Enkhuizen het bestemmingsplan opgesteld. Ook verzorgt RHO voor OREZ bv (Droomparken) alle benodigde aanvragen.

In die laatste hoedanigheid heeft RHO op 10 juli 2019 (namens OREZ bv) bij het hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK) de aanvraag voor een vergunning (voor een te realiseren camping) gedaan.

Daarop laat HHNK op 18 november 2019 (door middel van een Watervergunning en Wegenverordening) weten, aan welke waterbouwkundige eisen OREZ bv dient te voldoen om een camping te mogen realiseren.

Het zou voor de hand hebben gelegen als RHO onmiddellijk daarop de gemeente zou hebben verzocht om een omgevingsvergunning, maar dat gebeurde niet.

Wat wel gebeurde, is dat Orez halverwege januari 2020 begint met het inrichten van de camping overeenkomstig de wensen van het HHNK.

Pas op 1 april 2020 publiceert de gemeente de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het realiseren van een camping. Zie hieronder.

Op het moment van aanvraag is een aanzienlijk deel van de camping al ingericht en is de verhuizing van de oude naar de nieuwe camping al voltooid.

Vragen over waar de aanvrager van ontheven wil worden, worden pas (na enig aandringen) op 5 mei beantwoord. De ontheffing is dan al verleend en er zijn dan inmiddels al twee weken van de beschikbare bezwaartijd verstreken.

Ook RHO reageert niet op mijn verzoek om informatie over haar aanvraag.

Daarom de volgende conclusies.

OREZ had, nadat ze de Water en Wegenvergunning van HHNK had ontvangen, nooit meteen met de aanleg van de camping mogen beginnen, zonder dat ze beschikte over een “omgevingsvergunning voor het aanleggen van een camping”.

Bij het beoordelen van de aanvraag heeft het bevoegde gezag (het college) niet alleen rekening te houden met de (waterbouwkundige) opvattingen van het HHNK, (zoals vanuit gemeentezijde voortdurend wordt gesuggereerd) maar ook met de vraag, of de ontwikkeling niet is strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

Op het eerste gezicht is de voorgestelde ontwikkeling in strijd met een goede ruimtelijke ordening, zolang er geen rekening is gehouden met de 200 meter brede (en publiek toegankelijke) kwaliteitszone als vastgelegd in de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie van de PRV.

Door de omgevingsvergunning pas aan te vragen nadat het overgrote deel van de werkzaamheden al was uitgevoerd, heeft Orez, het recht om bezwaar te mogen maken tegen die werkzaamheden, aanzienlijk uitgehold.

Gelet op de ervaring van RHO en de terughoudendheid van de gemeente in het beantwoorden van vragen is het redelijk te veronderstellen, dat beiden hebben samengewerkt om de mogelijkheden tot bezwaar maken tot het minimum te beperken en gesproken mag worden van een buitengewone gang van zaken.

Wordt vervolgd.

Tegenstrijdigheid.

RHO (adviseurs voor leefruimte) is sinds 2011 adviseur van Droomparken en heeft ook het bestemmingsplan voor de gemeente gemaakt. Op verzoek van Orez bv heeft men de vergunningsaanvraag voor de camping verzorgd en ook het verzoek om ontheffing van het verbod tot het plaatsen van bouwwerken is van haar hand.

De twee laatste verzoeken zijn gedaan aan het Hoog Heemraadschap Noorder Kwartier (HHNK). Deze instantie heeft beide verzoeken beoordeeld op basis van waterbouwkundige kwaliteit en zich niet verdiept in de ruimtelijke kwaliteit.

Juist vanwege de ruimtelijke kwaliteit (in een deel van het bestemmingsgebied) heeft de provincie een reactieve aanwijzing gegeven, maar die betrof alleen het deel waarin de recreatie villa’s gerealiseerd zouden worden.

De indeling van de camping, die voor een deel ook niet voldoet aan de eisen voor ruimtelijke kwaliteit (omdat er, na de verleende ontheffing door B&W, gebouwd mag worden in de vrijwaringszone) staat los van de reactieve aanwijzing.

Wat ik me nu afvraag is het volgende. Ik neem aan dat het college geacht moet worden rekening te houden met de provinciale wensen inzake de ruimtelijke kwaliteit. Zoals vastgelegd in de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie 2018.

Maar wat nu als de gemeente dat niet doet? Omdat het niet in haar belang is om daar rekening mee te houden?

Ze is namelijk met Orez een camping indeling overeengekomen met maximaal 200 plekken . Rekening houden met de provinciale ambities (op het gebied van ruimtelijke kwaliteit) zal resulteren in een kleinere camping. Wat zonder enige twijfel zal leiden tot een geschil met Droomparken.

Kortom de gemeente heeft er geen enkel belang bij om rekening te houden met de opvattingen van de provincie inzake de ruimtelijke kwaliteit. Waarbij ze zich bovendien mag verheugen in de steun van vrijwel de hele raad. Getuige de op 17 december 2019 aangenomen motie.

Daarin wordt het college namelijk opgedragen om (als reactie op de reactieve aanwijzing van de provincie) “voorbereidingen te treffen voor het inzetten van alle juridische instrumenten, waaronder bezwaar, beroep, en voorlopige voorziening, binnen de termijnen die de wet hieraan stelt”.

Als naast een beperking van de omvang van het recreatiepark ook de omvang van de camping wordt beperkt, dan zie ik de strijdlust van de raad alleen maar toenemen.

Ik zie een duidelijke tegenstrijdigheid in de belangen van de gemeente (die de hete adem van Droomparken in haar nek voelt) en het belang van de provincie voor wat betreft de ruimtelijke kwaliteit.

Hoe deze tegenstrijdigheid wordt opgelost weten we in het gunstigste geval over drie weken. Wanneer de termijn waarbinnen er bezwaar kan worden gemaakt (tegen de door het college verleende vergunning) zal zijn verstreken.

 

Bezwaarmakers.

Het heeft wat voeten in de aarde gehad, maar het is uiteindelijk toch nog gelukt om de tekst van het collegebesluit in handen te krijgen. Voordat de termijn (waarbinnen bezwaar kon worden gemaakt tegen het besluit) was verstreken.

Zoals ik al die tijd al vermoedde had het besluit betrekking op het toestaan van bebouwing waar het nu nog niet is toegestaan. De vrijwaringszone ook wel (in de PRV) kwaliteitszone genoemd. De bebouwingsvrije zone van 200 meter (vanaf de voet van de Westfriese Omringdijk.)

Reeds in januari 2020, bij de start van de inrichting van de camping, wees ik op het feit, dat bij het inrichten van de camping geen rekening was gehouden met deze bebouwingsvrije zone.

Kennelijk is Orez bv daar uiteindelijk ook van doordrongen geraakt en heeft men ontheffing gevraagd van een verbod tot bouwen van bouwwerken.

Ofwel, een vergunning tot het “bouwen van bouwwerken voor recreatief nachtverblijf binnen de aanduiding vrijwaringszone – dijk”.

Die ontheffing is inmiddels verleend door het bevoegde gezag, het college van B&W van Enkhuizen. Tegen deze ontheffing kan binnen 6 weken (waarvan er inmiddels al bijna 3 zijn verstreken) bezwaar worden gemaakt.

De meest voor de hand liggende bezwaarmaker is in mijn ogen de provincie, die alleen maar kan concluderen, dat wat bepaald is in de Provinciaal Ruimtelijke Verordening volledig door de gemeente Enkhuizen is genegeerd. Vanwege haar eigen financiële belangen.

Financiële belangen die het gevolg zijn van een – veel te voorbarig – afgesloten overeenkomst met Orez BV over de omvang van de camping en het vakantiepark.

Een tweede mogelijke bezwaarmaker is de IJsselmeervereniging, gesteund door het Comité tot behoud van het Recreatieoord, die in deze kwestie samen optreden.

De woordvoerder van de gedeputeerde laat mij weten (ik citeer letterlijk) “Het bewaken van de kwaliteit is voor de provincie een belangrijk speerpunt, ook in dit gebied.”

Hoe belangrijk dat speerpunt in werkelijkheid is, weten we pas op het moment dat de provincie een besluit heeft genomen over het al dan niet bezwaar maken tegen het ontheffingsbesluit van het college.

Maakt de provincie geen bezwaar, dan mogen we concluderen dat er van die kant geen al te veel gewicht wordt toegekend aan het eigen beleid inzake de kwaliteit van de ruimtelijke indeling.

Maar voorlopig kunnen we inmiddels wel vaststellen, dat het college van Enkhuizen er opnieuw in is geslaagd om de provincie in verlegenheid te brengen. Door het provinciale beleid inzake ruimtelijke ordening, volledig ondergeschikt te maken aan de eigen financiële belangen. Wordt vervolgt.

%d bloggers liken dit: