Categorie: Krabberzand

Belangen afwegen.

okselZiedaar, er is weer een informatieve raadsbrief over het project Oksel. Werd het project in juni 2014 voor de allerlaatste keer uitstel gegund. In deze raadsbrief laat men weten dat dit voor de aller, allerlaatste keer gebeurd.

Project Oksel hoort wat mij betreft dan ook (naast SMC en REZ) thuis in de top drie van de EOGG’s. Waarbij EOGG staat voor Enkhuizer Onroerend Goed Gegoochel.

Volgens de raadsbrief heeft het bestuurlijk overleg tussen de gemeente en Ontwikkelings Maatschappij Krabberszand BV zich sinds half augustus geïntensiveerd. Over inhoudelijke zaken kunnen helaas nog geen mededelingen worden gedaan.

Binnenkort zal (na afweging van alle belangen) een definitief besluit worden genomen. De vraag is natuurlijk welke belangen er dienen te worden afgewogen.

Ontwikkelings Maatschappij Krabberszand BV is de tamelijk ambitieuze naam voor een beleggings-BV.

Wie de aandeelhouders zijn is niet bekend, maar zouden (gezien haar voorgeschiedenis) best wel eens kunnen bestaan uit een aantal welvarende Enkhuizers. Bestuurder is/was een bekende Enkhuizer oud ondernemer en miljonair.

Als beleggings-BV kocht Krabberszand  in 2001 een stukje grond van de gemeente. Liet vervolgens door een derde een plan  ontwikkelen met als oogmerk, plan en grond met redelijke winst door te verkopen aan een investeerder.

Bij de aankoop van de grond moet iets zijn mis gegaan. In een kanttekening van 7 augustus 2009 maakt ik daarvan melding.

Volgens een raadsvoorstel van 3 juli 2001 zou de grond voor FL 270.00,- worden verkocht. Die verkoop gaat echter niet door en vier maanden later ligt er een voorstel om de grond voor FL 1.178.984,- te verkopen. Dus viermaal het oorspronkelijke aanbod van de gemeente.

Hoewel de grond dus reeds in 2001 is verkocht werd tevens bepaald dat betaling ervoor pas zou plaatsvinden nadat de grond in juridische zin zou zijn overgedragen. Tot het moment waarop dat zou gebeuren zou de oorspronkelijke grondprijs jaarlijks met 6 % worden worden verhoogd. Althans volgens het raadsvoorstel.

Dat wil zeggen dat als de grond juridisch nog niet is over gedragen de oorspronkelijk grondprijs in theorie (bij een overdracht in 2016)  met een factor 2.4 zou moeten worden verhoogd.

Uit de jaarstukken die ik in 2009 opvroeg bleek niet dat de grond al was overgedragen. Het lijkt me onwaarschijnlijk dat dit inmiddels wel zou zijn gebeurd. De vermogenspositie van Krabberszand was toen zodanig dat ze de grond alleen kon kopen als ze (back to back) een koper had voor plan en grond.

Daarom zeg ik in theorie, want de gemeente stelt dat zij haar grondpositie rond de Oksel inmiddels heeft afgewikkeld. Hetgeen (naar ik aanneem) betekent, dat zij de grondverkoop tegen een voorlopige prijs in haar boeken heeft opgenomen.

De consequentie daarvan is dan weer dat als de juridisch overdracht uiteindelijk toch niet plaatsvind (en ik acht de kans daarop vrij groot tenzij men daar een tijdelijke AZC zou willen vestigen) de gemeente er niet aan zal ontkomen om de reeds geboekte verkoop van grond nietig te verklaren en een verlies te boeken op haar grondpositie in de Oksel.

Enfin, hiermee heeft U een beetje een indruk welke belangen er (tijdens het bestuurlijk overleg) allemaal moeten worden afgewogen. Ik wacht (net als de gemeenteraad waarschijnlijk) met spanning af welk besluit het college zal nemen.

Transparant

Project Oksel
Project Oksel

Een van de weinige dingen waar ik me (wat de Enkhuizer politiek betreft) nog wil bezighouden is de ontwikkeling van de Oksel. Al was het alleen maar omdat ik ooit ben uitgenodigd om deelnemer te worden van het project.

Het laatste nieuws over dit project bestaat uit een raadsbrief van 24 juni 2014. Daarin wordt aangekondigd dat de ontwikkelaar uitstel is verleend voor wat betreft de aanvang van werkzaamheden tot 1 oktober 2015.

Tegelijkertijd werd de verwachting uitgesproken dat de werkzaamheden na afloop van de bouwvakvakantie van 2015 zouden aanvangen.

Het project is om meerdere reden interessant. Ik heb daar onder de titel “Okselfris”  27 juni 2014 over geschreven.

De grond is reeds in 2001 door de gemeente verkocht onder de bedinging dat zij pas betaald zou worden als ze door de projectontwikkelaar in gebruik zou worden genomen.

Zolang dat niet het geval zou zijn zou de eigenaar van de grond “Krabberszand BV” een jaarlijkse vergoeding doen toekomen van 6% over de waarde van de grond. Een kleine € 70.000,- per jaar. Volgens mij is die nooit betaald maar opgeteld bij de overeengekomen aankoopsom.

Een jaar of wat geleden kwam ik de opmerking tegen dat de grondverkoop van de Oksel was afgerond. De eerste vraag die dan opwelt is, “tegen welke prijs?”  Het oorspronkelijke verkoopbedrag ( circa 1.2 miljoen) of een bedrag dat is verhoogd met de jaarlijkse bijdragen, gezamenlijk toch ook al weer goed voor één miljoen.

Stel dat de verkoop boekhoudkundig is afgewikkeld (er is volgens mij nog niets betaald) wil dat dan zeggen, dat het college zelfstandig, zonder enige tussenkomst van de raad, afstand mag doen van een contractueel overeengekomen betalingsverplichting?

En mocht het uiteindelijk toch allemaal niet door gaan (en ik acht de kans daarop tamelijk groot), wat gaat de gemeente dan doen? Kopen we de grond weer terug en tegen welke prijs?

Kortom allemaal vragen die bij me leven en waar maar geen antwoord op komt. In de eerste plaats natuurlijk omdat onze raadsleden van mening zijn dat het “ons” geen bal aangaat wat de gemeente met zijn geld doet. Hoe noemen we zoiets tegenwoordig ook al weer? O, ja “transparant”

Oksel

Project Oksel
Project Oksel

Door middel van een raadsbrief laat het college in hoger beroep gaat tegen het vonnis van de kantonrechter in de kwestie SMC.

Daarin vordert men naleving van de met M.J. de Nijs care B.V. afgesloten overeenkomst.

Een merkwaardige eis vind ik zelf, want in de overeenkomst met de Nijs staat duidelijk dat als een van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt, de ander ontbinding van de overeenkomst kan eisen en recht heeft op schadevergoeding.

Maar nee, de Nijs moet kennelijk een tweede medisch centrum bouwen waar verder niemand op zit te wachten. Gelukkig staat men nog wel open voor overleg om tot een minnelijke schikking te komen.

Wie overigens denkt dat het SMC het langslopende mislukte vastgoedproject is vergist zich. De prijs daarvoor gaat wat mij betreft toch naar het project de Oksel. Daar zou oorspronkelijk een apartementenhotel (inclusief welness accommodatie) gebouwd worden.

Inmiddels heet het volgens de raadsbrief van 24 juni 2014 een hotelcomplex en is de bouw daarvan weer met een jaar uitgesteld.

De onderliggende grond is al sinds 2001 eigendom van een lokale vastgoed ontwikkelaar met wie is overeengekomen dat hij pas hoeft te betalen als hij de grond daadwerkelijk afneemt.

In de tussentijd zou rente worden berekend over het aankoopbedrag, maar ik heb het bange voorgevoel dat men die conditie al heeft losgelaten. Ik heb tenminste gelezen dat deze grondtransactie is afgewikkeld.

Dat zou ook betekenen dat de te verwachten opbrengsten al in de “boeken” zijn opgenomen en dat heeft weer als gevolg dat (mocht het hele project uiteindelijk niet doorgaan, wat zeer waarschijnlijk is) er een niet te veronachtzamen tekort bij het grondbedrijf ontstaat.

Met het oog op de te nemen beslissing over het project recreatieoord, lijkt het me nuttig als de ervaring opgedaan bij project Oksel, wordt meegenomen in de overwegingen.

Aandacht besteden

brede school1
Brede school

In haar laatste raadsbrief (inzake de voorbereiding van een brede school) laat het college weten dat zij overweegt bij het schoolbestuur een schadeclaim in te dienen wegens het zich niet houden aan de gemaakte afspraken.

In haar voorlaatste raadsbrief (inzake verder uitstel van de Okselplannen) kiest men voor een gehele andere benadering.

De gemeentelijke partner in dat dossier is de ontwikkelingsmaatschappij Krabberszand BV die al sinds 2001 eigenaar is van de grond in de Oksel (maar die daar pas voor zal betalen als de grond wordt overgedragen). Ontwikkelingsmaatschappij is trouwens een groot woord voor deze BV die geen werknemers in dienst heeft.

De werkwijze van deze BV is (gebruik maken van de goede persoonlijke relatie met het gemeentebestuur) voor een zacht prijsje grond van de gemeente kopen, een plan te ontwikkelen en vervolgens plan en grond door te verkopen aan een een investeerder.

Grappig is dat volgens de notulen van de vergadering waarin de grond werd verkocht, D66 woordvoerder Boland laat aantekenen dat hij de verkoopprijs te laag vindt in vergelijking met de grondprijzen van de nabijgelegen industrieterreinen.

Maar goed, de grond is in 2001 verkocht (maar nog niet betaald) en er is in 2009 een omgevingsvergunning verleend, wat ook de nodige werkzaamheden met zich zal hebben meegebracht, terwijl er nog steeds geen uitzicht is op realisatie van het plan.

Er is niet meer dan een wat vage toezegging dat men deze keer in gesprek is met een serieuze klant.

Project Oksel
Project Oksel

De klemmende vraag is nu, wat is precies het verschil tussen een dubieuze ontwikkelingsmaatschappij die de gemeente nu al dertien jaar lang aan het lijntje weet te houden en een (in mijn ogen tamelijk serieus) schoolbestuur dat er van overtuigd is een beter plan te hebben dan door de gemeente is ontwikkeld en daarvoor “bestraft” wordt met de dreiging van een juridische procedure over de reeds gemaakte kosten.

Je zou dit zelfs in een nog breder verband kunnen stellen.

Wat is eigenlijk het verschil met de Nijs, waarbij de gemeente een overeenkomst aangaat om een SMC te realiseren om vervolgens met weer een andere partij een soortgelijke overeenkomst aangaat gaan en het voor de Nijs onmogelijk wordt om de met haar gemaakte afspraak tot een goed einde te brengen.

De Nijs heeft via het NHD laten weten dat men liever een onderhandse oplossing zoekt dan via schadeclaims die kwestie af te wikkelen, maar als de voorbereidende werkzaamheden (sinds 2013) voor een brede school de gemeente al of € 300.000,- hebben gekost, wat moet het 7 jaar voortdurende geklungel rond het SMC de gemeente dan wel niet hebben gekost? We praten dan al gauw over miljoenen schat ik zo.

En wie is dáár eigenlijk verantwoordelijk voor.

Wethouders komen en gaan. Maar de constante factor bij dit alles is natuurlijk de voorzitter van het college en de ambtelijke staf die hij vertegenwoordigd.

Zou het niet eens tijd worden als onze immer alerte volksvertegenwoordigers eens aandacht aan dit soort zaken zouden gaan besteden?  Of moeten we daarvoor weer wachten tot oktober, wanneer de vakantie voorbij is?

Okselfris

Project Oksel
Project Oksel

Door middel van een raadsbrief laat het college weten dat de in de zogenaamde Oksel geplande werkzaamheden (bouw hotel) weer met een jaar zijn uitgesteld.

Over dat plan schreef ik al in op 7 augustus 2009.

Het bijzondere was dat het college oorspronkelijke van plan was de grond voor € 270.000,- te verkopen, hetgeen de toenmalige raad kennelijk net iets te gortig was, waarna er 4 maanden later een nieuw voorstel van het college kwam om de grond dan maar voor circa € 1.180.000,- te verkopen.

Een tweede bijzonderheid was, dat de koopsom pas betaald zou worden als de grond daadwerkelijk zou worden overgedragen en dat er, zolang dat niet zou zijn gebeurd, er een jaarlijkse renteopslag zou gelden van 6 %. Toentertijd een normaal rentepercentage.

Volgens mij is de grond nooit daadwerkelijk overgedragen. Althans dat bleek in 2009 niet uit de jaarrekening van de Krabberszand BV.

Maar inmiddels heeft de gemeente al laten weten dat grondpositie van de Oksel (met winst) is afgesloten. De vraag is echter op basis van welk bedrag?

Het oorspronkelijk overeengekomen bedrag (€1.180.000,-) of het bedrag waar men op grond van de overeenkomst met Krabberzand BV recht op heeft?

Dat laatste bedrag is als gevolg van de samengestelde interest inmiddels uitgegroeid tot ruim 2.6 miljoen.

Het verschil tussen de oorspronkelijke € 270.000,- en de uiteindelijke verkoopprijs van € 1.180.000,- laat zich wellicht verklaren uit het bouwrijp maken van de locatie. Althans ik begrijp dat gemeente het op zich heeft genomen om ter plekke nog een aantal voorzieningen te treffen.

Maar het feit dat de gemeente de grondpositie in de Oksel heeft afgesloten, terwijl de verkochte grond nog steeds niet is betaald wekt het vermoeden dat de gemeente ook afstand heeft gedaan van de jaarlijkse opslag van 6%.

Dat laatste zou me overigens niet verbazen, want het hele Oksel project was niet meer dan een probeerseltje van lokale vastgoedspeculanten.

Je persoonlijke contacten met de gemeente gebruiken om goedkoop grond los te peuteren om het vervolgens door te schuiven naar een “echte” vastgoedontwikkelaar. De opzet is tot dusver mislukt en de vraag blijft, of ze ooit zal lukken.

Het probleem is natuurlijk dat als de hele opzet niet doorgaat, de gemeente een verlies van tenminste € 1.189.000,- op haar grond bedrijf zal moeten nemen en dat op een moment dat de tekorten toch al oplopen. Dus doet men voorlopig nog even “net alsof”.

Maar verbazingwekkend is natuurlijk ook de coulance waarmee de gemeente Krabberzand BV tegemoet is getreden door niet de jaarlijkse 6 procent op te eisen. Althans ik heb daar in de jaarstukken niets over gelezen.

Ik ben benieuwd of er één raadslid bereid is om de kwestie, die ik al in 2009 aan de orde gesteld heb, te onderzoeken.

Het gaat per slot van rekening om miljoenen. Maar omdat de plannen van meet af aan al weinig okselfris roken, zal het wel blijven bij de gebruikelijke Pavlov reactie.

De kop in het zand steken en net doen alsof er niets aan de hand is.

Welness

Project Oksel

In het NHD van hedenmorgen het bericht dat het Party Bowlingcentrum in Venhuizen zal worden afgebroken en dat daar binnenkort een Hotel annex welnesscentrum zal verrijzen.

Omdat twee van dat soort faciliteiten binnen een straal van 6 km met iets teveel van het goede lijkt, neem ik aan dat daarmee de plannen voor de Oksel ook van de baan zijn.

De eerste keer dat ik over dat project schreef was 9 augustus 2009 en toen concludeerde ik al dat deze transactie een mogelijke zeperd voor het grondbedrijf zou kunnen opleveren.

De grond was weliswaar verkocht aan BV Krabbersplaat, maar die zou pas betalen als ze die grond (inclusief het bijbehorende plan) zou hebben doorverkocht aan een projectontwikkelaar. De kans dat dit ooit nog zal gebeuren is, gelet op de plannen die er in Venhuizen zijn ontwikkeld, vrijwel nihil geworden.

Temeer daar er bij de verkoop was overeengekomen dat de grondprijs jaarlijks met 6% verhoogd zou worden zolang de grond niet was overgedragen. Daarmee is de huidige grondwaarde inmiddels opgelopen tot circa 1 miljoen euro.

Het eigen vermogen van BV Krabbersplaat is dusdanig laag dat men onmogelijk aan haar verplichting tot afname van de grond kan worden gehouden. Tegelijkertijd neem ik aan, dat het grondbedrijf deze verkoop al in haar boeken heeft opgenomen, zodat er (als de verkoop uiteindelijk niet doorgaat) er een boekhoudkundig verlies dreigt van circa 1 miljoen euro.

De natuurlijke reactie van gemeenten (Apeldoorn)  is, dat soort van boekverliezen voor zich uit te schuiven in de hoop dat zich op een later tijdstip een oplossing zal aandienen. De vraag is echter of het verstandig is om een dergelijk lijk in de kast te blijven conserveren.

Ingrijpen door de toezichthouder (de gemeenteraad) lijkt me dan ook voor de hand te liggen.

Investeren

Project Oksel

In aansluiting op het voorgaande bericht over de overeenkomst met de Nijs is het misschien ook even verstandig aandacht te besteden aan een andere onroerend goed transactie uit het verleden.

Dan bedoel ik even niet de Uilenbanen, waar men € 90,- m2 uitgaf om zeggenschap over grond te verwerven, teneinde die zeggenschap een paar maanden later weer voor € 60,-  m2 van de hand te doen.

Ik bedoel de verkoop van de grond aan de Oksel, waarover ik eerder al schreef.

Opmerkelijk aan die transactie was, dat er in 2001 tot tweemaal toe een raadsvoorstel werd ingediend waarbij de eerste keer werd voorgesteld om de grond te verkopen voor € 270.000,-, terwijl  het tweede (uiteindelijke) voorstel resulteerde in een verkoopprijs van € 1.2 miljoen.

Goed, iedereen kan zich vergissen en ik wil ook niet kinderachtig zijn, maar er 1 miljoen naast zitten is natuurlijk wel erg veel geld.

Ook hier is sprake van een merkwaardige constructie. De gemeente heeft de grond weliswaar verkocht aan Krabberszand BV, maar die gaat pas betalen als zij er in geslaagd is die grond (inclusief het daarop te bouwen project) met winst weet te verkopen.

Weliswaar heeft de gemeente bedongen dat zolang de grond niet wordt overgedragen, de grondprijs elke jaar met 6% zal worden verhoogt, maar dat is in de huidige omstandigheden natuurlijk volstrekt onhaalbaar.

Formeel zou Krabbersplaat BV de gemeente moeten compenseren als de overdracht uitblijft (en er dus ook niet betaald wordt), maar het eigen vermogen van die BV  is dusdanig laag, dat zij nooit in staat zal zijn om het verlies (dat de gemeente zal leiden) te compenseren.

Ondertussen zit de gemeente wel tot St  Juttemis vast aan een project, waarvan de haalbaarheid 0,0 % is, maar waarin zij (door het aanleggen van een persleiding) dit jaar wel weer gaat investeren.

Krabberszand BV

Wat misschien ook wel leuk is om te vermelden is dat Krabberzand BV, U weet wel dat bedrijf dat Enkhuizen wil verrijken met twee appartementenhotels en een wellnesscentrum, wel een directeur heeft (G. Deen) maar geen personeel. De woordvoerder die een tijdje geleden liet wehotelten dat het allemaal niet zo vlotjes ging met de zaken, is kennelijk een soort uitzendkracht die per uur betaald wordt.

Je zou denken, zoiets had de directeur zelf ook wel kunnen vertellen, maar bij ontwikkelingsmaatschappijen werken de dingen blijkbaar anders.

Waar ik overigens wel nieuwsgierig naar ben is of de gemeente, als ik een BV opricht, met als doel lommerrijke wooneilanden te construeren (zoals ze in stadsvisie 2030 staan omschreven), ook met mij zaken wil doen of dat ze mij niet serieus willen nemen omdat mijn BV geen ervaring en geen personeel heeft.

Volgens mij heeft Krabberzand BV dat ook niet en fungeert ze alleen maar als tussenpersoon.

Krabberzand

hotelDe ontwikkelingsmaatschappij die Enkhuizen wil opstoten in de vaart der volkeren, door het bouwen van een appartementenhotel (wat is dat eigenlijk) en wat andere aanvullende voorzieningen in de “Oksel”, is Krabberzand BV.

De direkteur van deze BV is de bekende Enkhuizer ondernemer G. Deen.

Aandeelhouders zijn waarschijnlijk andere vermogende Enkhuizers die hun oude dag wilden doorbrengen in een comfortabel appartement, met aantrekkelijk uitzicht op Enkhuizen en het IJsselmeer, mits de gemeente Enkhuizen de daarvoor benodigde grond voor een civiel prijsje beschikbaar wil stellen.

Aanvankelijk leek dat te lukken, er lag namelijk een raadsvoorstel om de benodigde grond voor 270.000,- gulden te verkopen, maar dat was zelfs de (anders zo gehoorzame) Enkhuizer gemeenteraad te bar.

Het werd uiteindelijk vier keer zoveel (bijna € 60,- m2).

Zelfs dat vond (toen nog) raadslid Boland te weinig, omdat er op schepenwijk toen al € 160,- betaald moest worden, maar de overige raadsleden vonden dat het al te lang had geduurd, dus verkopen die hap.

Inmiddels heeft Boland bijgeleerd, is hij wethouder geworden en verhuurd hij (8 jaar later) grote lappen grond van de gemeente op basis van € 60,- m2.

Krabberzand heeft de grond gekocht, maar nog niet betaald.

Dat kan ze ook niet omdat ze volgens de balans van 31-12-2007 nog maar over 6.564,- aan liquide middelen beschikt.

Waarvan 6.247,- uit vorderingen bestaat en 317,- zich op een bankrekening bevindt. (Of in het nachtkastje van de directeur wordt bewaard, wie zal het zeggen)

Men heeft wel andere bezittingen (plannen?), maar die zijn weer voor meer dan de helft gefinancierd door bankkrediet en de vraag is of de banken daar mee door willen gaan.

De vooruitzichten voor een comfortabel appartement met uitzicht over het IJsselmeer en Enkhuizen zijn dan ook niet erg gunstig.

Dat lukt alleen nog maar als het lapje grond met winst van de hand kan worden gedaan, zodat de aandeelhouders nog een deel van hun geld terugkrijgen.

Ik heb daarom het vage gevoel, dat het krantenartikel de opmaat is voor besprekingen tussen college en de BV over de oplossing van dit probleem.

We wachten de uitkomsten daarvan met spanning af.

Oksel

hotelZo’n 25 jaar geleden, toen ik nog in goeden doen was (en dus serieus werd genomen) vroeg de plaatselijke onroerend goed ritselaar of ik geen zin had om te investeren in een project ter ontwikkeling van de zogenaamde Oksel.

Ik heb toen beleefd bedankt voor de eer, misschien onverstandig omdat de ritselaar uitstekende contacten onderhield met de gemeente.

In het archief bevindt zich een raadsvoorstel van 3 juli 2001 om de grond voor FL. 270.000 te verkopen.

Vier maanden later, 6 november 2001, ligt er een voorstel de grond voor het viervoudige daarvan te verkopen, namelijk FL. 1.178.984,-.

Ik trek daaruit de ondeugende conclusie, dat de ritselaar kennelijk zijn greep op de gang van zaken had verloren. Overigens kwam de uiteindelijke verkoopprijs neer op nog geen FL 60,- m2.

Maar omdat de betaling pas plaats zal vinden op het moment dat de grond juridisch wordt overgedragen en de grondprijs jaarlijks met 6 procent wordt verhoogd, zal de uiteindelijke grondprijs rond de FL 100,- m2 komen te liggen.

De koper van de grond (Ontwikkelingsmaatschappij Krabbersplaat BV) laat in de Enkhuizer krant van vandaag weliswaar stoer weten, dat men inmiddels al miljoenen in die aankoop heeft geïnvesteerd, maar dat waag ik te betwijfelen.

Misschien doen de raadsleden er verstandig aan om de jaarrekening van die BV bij de Kamer van Koophandel op te vragen, om inzicht te krijgen in de waarschijnlijkheid dat de verkoop uiteindelijk zal doorgaan.

Gaat de juridische overdracht niet door, dan ontstaat er namelijk al snel een tekort van FL 1.000.000,- bij het gemeentelijke grondbedrijf, die de verkoop ongetwijfeld al heeft ingeboekt.

%d bloggers liken dit: