Twee leden van de Facebook groep Beter Bestuur hebben de fractievoorzitters van de gemeenteraad in Enkhuizen de vraag gesteld of zij kennis hadden genomen van de inhoud van het taxatierapport, dat in opdracht van Droomparken gemaakt was van het plan “Vesting”.
Slecht twee van de 10 fractievoorzitters hebben die vraag positief beantwoord, zodat van de overige 8 mag worden aangenomen, dat ze de taxatie nooit onder ogen hebben gehad.
Waarmee ze zichzelf het inzicht hebben ontzegt over hoe zo’n taxatie er uit zou moeten zien en waarin ze verschilt met de taxatie die door Fakton/BaseValue is gemaakt.
Zo bestaat er tussen beiden een aanzienlijk verschil in de berekening van een te verwachten opbrengst.
In de Droomparken versie is die opbrengst versie straight forward. Plan Vesting bestaat uit 200 recreatiewoningen met een gemiddelde verkoopprijs van circa € 400.000,- inclusief btw. Totale opbrengst circa € 80 miljoen.
Die schatting van de opbrengst is aan de lage kant. Voor de beach house kavels, die, volgens berichten, allemaal zijn verkocht golden prijzen van € 250.000,- voor de kavel en € 300.000,- voor de woning. Exclusief BTW.
In de gemeentelijke taxatie (Fakton) wordt de opbrengst uit de verkoop van recreatiewoningen buiten beschouwing gelaten en wordt er alleen rekening gehouden met de verkoop van bouwrijp gemaakte grond.
Het resultaat is een enorm verschil in residuele grond waarde. Dat is de waarde van de grond, die overblijft, nadat de ontwikkelaar 10% winst over de zijn totale omzet heeft gerealiseerd. Dus een omzet van 80 miljoen, resulteert in 8 miljoen winst.
De residuele grondwaarde, het bedrag dat grondeigenaar en ontwikkelaar onder elkaar konden verdelen was volgens Droomparken, alleen al voor het Villapark, € 18,4 miljoen.
De Fakton berekening van de residuele grondwaarde komt uit op een negatieve waarde. Met ander woorden, de gemeente diende toe te betalen om het gebied ontwikkeld te krijgen.
Ze doet dat, door af te zien van opbrengst voor het gebruik van het zwembad en de opbrengst uit toeristenbelasting.
Uit deze stand van zaken kan niet anders worden geconcludeerd, dan dat de bewering van het college, dat het bod dat ze accepteerde, marktconform was, berust op een valse voorstelling van zaken.
Het bod dat ze accepteerde was nog geen 1% van de werkelijke waarde van het gebied.
Als 8 van de 10 raadsfracties niet de moeite hebben genomen om de taxatie van Droomparken in te zien, dan is het waarschijnlijk, dat ze ook de taxatie van Fakton niet hebben ingezien en hun taakopvatting er uit bestaat om datgene wat het college naar voren brengt, na te praten.
Doel van verkiezingen is om de kiesgerechtigde burgers in staat te stellen daar een oordeel over uit te spreken.
PS, na publicatie van dit bericht bevestigde een derde fractie dat men het rapport van Cushman & Wakefield had ingezien. Dus 3 van de 10 fracties hebben kennis genomen van de inhoud van de hier besproken taxaties.
Voor wie wil delen.
Pim's Prietpraat 