Begrippen.

Wat de discussie over het REZ zo ingewikkeld maakt is, dat er (ook door mij) vaak verschillende woorden gebruikt worden voor het zelfde begrip.

Zo zijn exploitatieopzet, bod of bieding en residuele grondwaarde verschillende namen voor hetzelfde begrip. Het bedrag dat je overhoudt, nadat de kosten van een ontwikkeling zijn afgetrokken van de opbrengst van die ontwikkelingen.

Het schema wordt het duidelijkst weergegeven door het schema van Cushman & Wakefield dat hierboven is afgedrukt.

Het (geheime) schema van Fakton kan er wat anders uitzien, maar moet precies dezelfde elementen bevatten. Opbrengst van de ontwikkeling, minus de kosten die moeten worden gemaakt, is residuele grondwaarde.

Ofwel het bod dat je voor die grond kunt uitbrengen als je genoegen neemt met een vooraf afgesproken winstpercentage. Meestal 10% van de omzet. De meeste ontwikkelaars zullen echter geen genoegen willen nemen met 10%.

Dat kunnen ze doen door beneden de residuele grondprijs (die ik vanaf nu tot RGW afkort) te bieden.

De RGW is dus niet de marktprijs, maar de maximale prijs die je kunt betalen als je als ontwikkelaar bereid bent om met 10% winst genoegen te nemen. Wil je meer winst maken, dan doe je een lager bod op de RGW.

Er is voor precies hetzelfde plan (Vesting) tweemaal een RGW berekend. Door Fakton (in opdracht van de gemeente) en door de firma C&W (in opdracht van Droomparken).

Facton becijferde een RGW van min 1,6 miljoen. C&W becijferde plus 30 miljoen.

Het college houdt strak en stijf vol, dat die min 1,6 miljoen RGW marktconform is, maar heeft de berekening van dat bedrag geheim verklaart.

Maar als die berekening geheim is, hoe kan ik dan weten wat de uitkomst ervan is? Dat kan ik helaas niet zeggen, maar ik heb de uitkomst vergeleken met wat er is vastgelegd in de Anterieure Overeenkomst en dat komt overeen.

Wie het u wel hadden kunnen vertellen zijn de leden van de gemeenteraad, maar die mogen het niet, omdat ze zichzelf, op aanraden van het college, geheimhouding hebben opgelegd.

Maar ze hebben de berekening wel gezien en tot dusver heeft geen van hen de cijfers (die ik hanteer) betwist.

Er zijn dus twee RSG’s berekend die 30 miljoen van elkaar verschillen. Van die twee beweert het college dat de laagste marktconform is. Het bewijs voor die bewering heeft het college echter geheim verklaart, wat uiteindelijk (op één uitzondering na) in stand is gehouden door de raad.

Het college stelt nu, dat het openbaar maken van het bewijs van haar bewering grote gevolgen kan hebben voor de gemeente. Dat klopt, openbaar maken zal er toe leiden, dat de bewering van het college (over marktconformiteit) niet langer staande kan worden gehouden.

Over de gevolgen daarvan en de gevolgen voor de gemeente een volgende keer.