Als de maat vol is.

De residuele grondwaarde is het maximale bedrag, dat een ontwikkelaar voor de grond zou kunnen betalen, gegeven de winst die hij wil behalen. Een veel gebruikt winstpercentage is 10% van de geraamde opbrengst.

In plaats van een Residuele grondwaarde te spreken kun je ook spreken van een maximaal bod of bieding, dat kan worden uitgebracht.

Voor alleen het plan Vesting zou dat volgens de taxatie van Droomparken € 18,4 miljoen kunnen zijn. Voor het hele gebied moeten we denken aan € 30 miljoen.

De gemeente Enkhuizen vond een bod van € 335.000,- acceptabel en noemde het zelfs marktconform.

Aan het berekenen van een bieding ligt een eenvoudige formule ten grondslag. Bieding = Opbrengst – (Kosten + Winst). Of nog korter B = O-(K+W)

Vooropgesteld dat de opbrengsten en kosten gelijk blijven, blijft ook de som van winst en bieding gelijk. Daalt de bieding, dan stijgt de winst en omgekeerd.

De, in opdracht van Droomparken, gemaakte taxatie van het plan Vesting wordt de winst geraamd op € 6.580.000,- en de Residuele Grondwaarde (= mogelijke bieding) op 18.400.000,-.

Tezamen € 24.980.000,-.

Dus, als de bieding voor het plan Vesting nul zou zijn, dan zou de de winst van dit project bijna verviervoudigen en bijna 25 miljoen bedragen. Zou echter een bieding gedaan worden boven de Residuele grondwaarde, dan zou de geraamde winst met een zelfde bedrag dalen.

Verder maakt het taxatierapport van Cushman & Wakefield korte metten met het fabeltje, dat het college opvoert als reden voor geheimhouding. Dat in een taxatie berekeningen voorkomen die voor derden mogelijk van belang zouden kunnen zijn.

Dat kan een valide argument zijn zolang de overeenkomst (waar het rapport betrekking op heeft) nog niet is gesloten, maar een volkomen absurd argument, nadat de overeenkomst is afgesloten.

De basis van het rapport bestaat uit de hierboven genoemde formule. Alle er in voorkomende getallen zijn ramingen, die per situatie verschillend kunnen zijn en gewijzigd kunnen worden..

Waar het taxatierapport van Droomparken overzichtelijk en duidelijk is, is het in opdracht van de gemeente gemaakte taxatierapport het tegenovergestelde.

Het is rommelig, bevat een rekenfout en enige methodologische fouten, die elk enigszins competent persoon niet kunnen ontgaan.

Toch blijkt dat het geval te zijn bij college en raad. Het college heeft de raad pas sinds 28 juni van dit jaar inzage gegeven in het (in haar opdracht gemaakte) taxatierapport.

Het onvermogen om methodologische fouten te ontdekken zou, waar het de raad betreft, kunnen worden toegeschreven aan incompetentie van de raad. Echter, datzelfde kan niet van het college en haar ambtenaren worden gezegd.

De methodologische fouten kunnen het college onmogelijk zijn ontgaan, maar moeten geaccepteerd zijn als uitvloeisel van de gegeven opdracht.

Stel een taxatierapport samen, dat in de buurt komt van de bieding, die door Orez is uitgebracht. (€ 335.000,-) Zodat we de overeenkomst met haar kunnen afsluiten. Zo gezegd zo gedaan.

Fakton/BaseValue voert de haar gegeven opdracht keurig uit en mag dus ook weer een nieuwe opdracht uitvoeren.

Er is slechts één probleem. De door haar uitgevoerde berekeningen zijn zo gekunsteld, dat ze elke onafhankelijke beoordelaar zullen opvallen.

De simpelste oplossing daarvoor is natuurlijk het rapport niet aan andere beoordelaars voor te leggen en direct na het uitbrengen geheim verklaren, hetgeen ook is gebeurd.

Kortom, argumenten die zijn aangevoerd om de taxatie van Fakton/BaseValue geheim te laten, dienen te falen, omdat zij slechts tot doel hebben het misbruik van bevoegdheden door het college te verdoezelen.

Waarbij het misbruik bestaat uit het opzettelijk beneden haar werkelijke waarde verkopen van gemeentegrond.

Op 26 oktober dient de raad een besluit te nemen over handhaving van de door haar bekrachtigde geheimhouding over het taxatierapport van de gemeente.

Besluit ze op die datum tot handhaving van de geheimhouding, dan is wat mij betreft de maat vol en doe ik aangifte van misbruik van bevoegdheden bij de daarvoor bedoelde instantie.

Auteur: Pim

Hoe lang blijft een democratie nog een democratie, als alleen het recht van de sterkste geldt?

Reageer !

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s