Marktconform?

Gisteren schreef ik, dat de opbrengst van bouwrijpe kavels in het plan “Vesting” door Orez bv begroot was op € 50.000,- per kavel. Gegeven het feit dat vrijwel alle kavels beschikten over een eigen ligplaats en een directe toegang tot het IJsselmeer, lijkt me dat een tamelijk zuinige taxatie.

Het ambtelijk advies maakt geen melding van andere bronnen van informatie of een vergelijking met andere vakantieparken, maar vaart kennelijk blind op wat door Orez is geraamd en door Base Value is bevestigd als zijnde marktconform.

De rechtvaardiging van Base Value voor het getaxeerde kavelwaarde is geheim, net als de raming van Orez bv geheim is. maar mij lijkt een verkoopprijs van € 50.000,- voor kavels in het plan “Vesting” een koopje.

Zeker als we zien, dat de kavels in het huidige (en minder aantrekkelijk plan) voor het dubbele en zelfs het vijfvoudige van de inkoopprijs worden verkocht.

De invloed van een hogere kavelprijs op de uiteindelijke bieding kan moeilijk worden onderschat. Een € 10.000,- hogere kavelprijs levert een bieding op, die twee miljoen hoger is dan de bieding die werd uitgebracht.

Uit het taxatierapport valt niet op te maken, dat er rekening is gehouden met de winsten die gerealiseerd worden nadat de bouwrijpe grond in andere handen is is overgegaan. Het meest lucratieve deel van het traject. Dat lijkt echter niet te gelden voor de projectkosten, die worden doorberekend tot het einde van het project.

De kosten voor bouwrijp maken zijn aanzienlijk, wat ongetwijfeld te maken heeft met de complexiteit van de waterbouwkundige werken in plan Vesting. Werken die zijn komen te vervallen in de huidige uitvoering van het villapark. Wat in dat geval van belang is, kon voorzien worden dat het plan Vesting zou worden afgeblazen.

Het antwoord op die vraag is, dat het voorspelbaar was, dat de verbeterde versie met de extra in het oog springende landtong, zoveel weerstand bij het ZZM zou oproepen, dat het intrekken van plan Vesting de enige oplossing zou zijn.

De beide factoren, een hogere opbrengst uit kavelverkoop en lagere kosten voor het bouwrijp maken van het huidige villapark zouden tot een veel hogere bieding hebben geleid als daar van meet af aan rekening mee was gehouden of een voorziening was opgenomen in de Anterieure Overeenkomst.

Tot dusver hebben SP, CDA en de drie lokale partijen het taxatierapport ingezien en zijn dus ook in staat deze opvatting te bevestigen, dan wel te weerleggen. Ik nodig ze bij deze uit om een standpunt te bepalen.

Mijn conclusie is, dat de taxatie geenszins bewijst dat de bieding marktconform was en dat de gemeenteraad in dat opzicht is misleid. Het is verbazingwekkend dat een raadsmeerderheid nog steeds niet tot dezelfde conclusie is gekomen en er nog steeds het zwijgen toe doet.