Begrippen

Wat de zaken nogal compliceert is, dat iedereen met begrippen goochelt zonder dat het voor iedereen duidelijk is wat er mee wordt bedoeld. Laat ik proberen om het goede voorbeeld te geven.

CONCESSIE = een vergunning van de overheid die anderen uitsluit. Sommige concessies leveren de overheid geld op (de veiling van 5g frequenties) anderen kosten de overheid geld (openbaar vervoer). De concessie die op dit blog wordt besproken betreft de herinrichting van het REZ. Uitgangspunt van de gemeente was dat het verlenen van de concessie de gemeente geen geld mocht kosten.

De grond voor 400 recreatiekavels (die bij doorverkoop € 70.000,- tot € 100.000,- kunnen opleveren) werd gratis ter beschikking gesteld aan de ontwikkelaar.

De gemeente claimt succes, omdat het verlenen van de concessie haar geen geld kostte, maar geld opleverde. Te weten € 335.000,-.

BIEDING = Het bedrag dat nodig is om een concessie te krijgen. Gewoonlijk krijgt de hoogste bieder de concessie. Als er maar één bieder is, dan moet er (vanwege Europese Wetgeving) voor gezorgd worden, dat het bod niet tot ongeoorloofde overheidssteun zal leiden, maar marktconform is.

MARKTCONFORM = wat in overeenstemming is met het marktmechanisme, ofwel het vrije spel van vraag en aanbod.

TAXATIE = Schatting van de economische waarde. Hier de waarde van de concessie.

EXPLOITATIEOPZET = Voorspelling over de manier waarop de toekomstige bezittingen zullen worden uitgebaat. Kan een concessie winstgevend worden uitgebaat, dan zal de aanbieder van de concessie, de overheid, vragen om een bod op de concessie.

Schematisch kan de gang van zaken als volgt worden weergegeven. Bieding = Opbrengsten – [Kosten + Winst]

Het college beweert in haar raadsbrief van 31 oktober 2017, dat de uitgevoerde taxatie aantoont, dat de bieding die Orez voor de concessie heeft uitgebracht marktconform is. De juistheid van die bewering kan niet worden geverifieerd, omdat zowel de inhoud van de exploitatieopzet (het getaxeerde), als ook het taxatierapport, geheim zijn verklaard.

Bij een taxatie beperkt de taxateur zich tot het waarderen van hetgeen hij krijgt aangeboden. In dit geval de exploitatieopzet zoals die Orez voor ogen stond. Het is niet de taak van een taxateur om te bepalen of er andere exploitatieopzetten mogelijk zijn.

De kwalificatie “marktconform” is daarom alleen toepasbaar onder nauwkeurig omschreven omstandigheden. De raadsbrief zegt daarover, dat alleen naar van “marktconformiteit “, kan worden gesproken als de “definitieve planuitvoering plaatsvindt conform de in het rapport gehanteerde uitgangspunten”.

Anders gezegd, zodra er ook maar iets veranderd aan de planuitvoering is er niet langer sprake van een marktconforme bieding.

De planuitvoering is inmiddels drastisch gewijzigd. Plan Vesting is ingetrokken voor een veel eenvoudiger plan met aanzienlijk lagere kosten. Verder geloof ik niet, dat het bungalowpark op de camping locatie deel uitmaakte van de originele planuitvoering, maar omdat die geheim is, kan dat pas met zekerheid worden gesteld als de originele planuitvoering (de exploitatieopzet) openbaar gemaakt wordt.

Tot slot, de huidige indeling van de camping maakt het onwaarschijnlijk dat de baai zal worden aangelegd. Ook dat komt neer op een aanzienlijke wijziging in de planuitvoering.

Al deze wijzigingen zijn van invloed de bieding, waarvan nu met zekerheid kon worden gesteld dat ze niet langer marktconform is. Met als voorbeeld, alleen al de realisatie van een bungalowpark op het campingterrein levert een extra omzet van 18 miljoen op. Omzet die (naar ik aanneem) niet in het taxatierapport zal zijn opgenomen, omdat de bieding dan aanzienlijker hoger zou zijn gewest dan de € 335.000,-.

De volgende keer over de mogelijke gevolgtrekkingen.