Marktconform.

Volgens het college wees het taxatierapport (dat ze had laten maken) uit, dat de exploitatieopzet van Orez bv marktconform was. Dat is in dit verband een wat suggestieve term.

Het enige wat de taxateur kan hebben bepaald is, dat de ramingen waarop de exploitatieopzet is gebaseerd min of meer binnen redelijke marges vallen en daarom realistisch zijn.

Want als Orez heeft aangegeven dat ze haar villa’s op conventionele wijze wil bouwen, dan dient de taxateur hetzelfde uitgangspunt te hanteren. Als Orez stelt dat ze 10% winst wil maken op haar investering, dan dient de taxateur hetzelfde te doen.

Kortom, Orez wist bij voorbaat, dat de opdracht haar zou worden gegund, als tenminste haar ramingen van de lasten en baten realistisch waren.

Echter het plan “Vesting” is echter geruisloos over gegaan in een totaal ander plan. Ik heb niet de indruk, dat al mijn lezers begrijpen wat daar de gevolgen van zijn. Daarom nogmaals een poging tot verduidelijking.

Een exploitatieopzet bestaat uit Baten minus [Lasten plus Winst].

Winst gebaseerd op 10% van de kosten. Een eventuele overwinst (meer dan 10% van de kosten) kan dan worden aangemerkt als bieding voor het verkrijgen van de concessie tot exploitatie.

Ook dat is een tamelijk abstracte omschrijving, daarom leg ik het mechanisme met behulp van een eenvoudig voorbeeld uit.

Orez moet in totaal 20 miljoen aan kosten maken om de grond bouwrijp aan Droomparken te kunnen opleveren. Ze wil 10% van de gemaakte kosten als winst, haar verkoop prijs is dan 22 miljoen. Droomparken biedt € 22.335.00,- om de bouwrijpe grond te kunnen overnemen en verder te ontwikkelen. Er is dus een overwinst van € 335.000,- . Dat is het bedrag dat Orez bereid zal zijn om te betalen om het project te mogen uitvoeren.

Maar stel nu, dat door planwijziging de kosten van uitvoering plotseling veel lager zijn, wat zijn dan de gevolgen?

Als de uitvoeringskosten 17 i.p.v. 20 miljoen zijn, dan zijn kosten plus winst 18.7 miljoen. Het plan is iets minder aantrekkelijk voor Droomparken dan het vorige plan, dus Droomparken verlaagt haar aankoopprijs tot 20 miljoen.

De overwinst bedraagt nu 1.3 miljoen. Dat had tot een herziene bieding kunnen leiden ware het niet, dat Orez haar bieding aan de gemeente al had vastgelegd. Met andere woorden de (veel grotere) overwinst valt niet toe aan de gemeente (door middel van een hogere bieding) maar aan Orez die haar winst bijna ziet verdubbelen. Van 1,7 reguliere winst naar 3 miljoen totale winst.

Wie begrijpt hoe het biedingmechanisme werkt, beseft ook, dat de bewering dat het een marktconforme bieding is, alleen onder beperkte omstandigheden waar is en dat elke verandering in die omstandigheden die marktconformiteit weer ongedaan maakt.

Dit beseffende, rijst de vraag, of viel te voorzien dat het plan (op basis waarvan de bieding was berekend) nooit zou worden uitgevoerd. Mijn antwoord daarop is, dat iedereen die bij het project betrokken was en een klein beetje weet hoe in dit land de hazen lopen, geweten moet hebben, dat het plan “Vesting” nooit zou worden uitgevoerd.

De enige die daar een uitzondering op vormen zijn de leden van de raad, maar die waren ook niet echt bij het project betrokken. Of zo als één van mijn lezers het uitdrukt, die willen niks zien, die willen niks doen, laat staan dat ze iets zouden willen weten.