Totale plaatje

Mevrouw Keesman (SP) laat de krant weten, dat mijn redenaties “te kort door de bocht zijn”. In haar ogen gaat het niet alleen om de grondprijs, maar om het totaalpakket. (NHD van j.l. donderdag)

Tekort door de bocht? Je moet maar durven. Ik heb me in het openbaar meer dan 300 keer over het REZ uitgesproken, zij misschien 10 keer, dus wie gaat er dan kort door de bocht? Ik?

En hoewel ze het heeft over het totale plaatje heb ik niet echt de indruk dat zij, maar ook de rest van de raad, door hebben welke opdracht het college aan Orez heeft gegeven.

Orez bv is een ontwikkelingsmaatschappij. Dat wil zeggen, ze koopt grond, maakt die grond bouwrijp en verdeelt haar in kavels. Waarna ze die grond verkoopt aan een grondexploitant, die de kavels, met een bijbehorende bouwopdracht doorverkoopt aan particulieren.

De exploitatieopzet van Orez zal dus bestaan uit een geraamde verkoopprijs, in rekening te brengen aan de grondexploitant. De kosten van het bouwrijp maken en een redelijke winstopslag (als percentage van de kosten voor het bouwrijp maken).

Blijft over het verschil tussen kosten en baten, wat tevens de prijs is waartegen de grond kan worden aangeschaft.

Hoewel de gemeente tamelijk wanhopig trachtte haar verkoopprijs geheim te houden, weten we inmiddels dat dat die € 335.000,- bedroeg.

Er zijn in de exploitatieopzet dus twee belangrijke variabelen. De verkoopprijs van de bouwrijp gemaakte grond aan de grondexploitant en de kosten van het bouwrijp maken. De verkoopprijzen van grondexploitanten bewegen zich tussen de € 300,- en € 400,-per m2.

Wat hun inkoopprijs voor bouwrijpe grond is weet ik niet, maar een beetje marktonderzoeker komt daar vrij snel achter. In ieder geval had de gemeente dat moeten weten. Anders verkoop je iets waar je de waarde niet van kent.

De gemeente beweert dat ze jarenlang marktonderzoek heeft gedaan en daarom is het absurd om te veronderstellen, dat ze, om de exploitatieopzet van Orez te kunnen beoordelen afhankelijk zou zijn geweest van hetgeen Orez haar als “vertrouwelijk” informatie had laten weten.

Waardoor ze, vanwege die vertrouwelijk verstrekt informatie, geen inzage kan geven in de exploitatieopzet van Orez.

De tweede belangrijke variabele in de exploitatieopzet zijn de kosten van het bouwrijp maken. Zelfs mevrouw Keesman moet in staat zijn te beoordelen, dat de kosten van bouwrijp maken in het plan Vesting 2.0 aanzienlijk hoger zijn dan het plan dat nu zal worden uitgevoerd. Hoeveel? Weet ik niet, maar ik schat dat het een kwestie van miljoenen is. Maar wat let mevrouw Keesman het college te vragen hoe groot het verschil is en op basis van welke berekening.

In haar ogen is het niet nodig alles te weten, maar dit lijkt me vitale informatie om te kunnen vaststellen wie er aan het kortste eind heeft getrokken.

Ik heb al gezegd, dat in de exploitatieopzet van Orez de kostenzijde uit grofweg drie posten bestaat. Aanschafprijs, kosten bouwrijp maken, winst. Als de kosten van bouwrijp maken dalen en de aanschafprijs gelijk blijft dan kan die winst alleen maar stijgen. Keesman, eigenaar van een administratiekantoor, zou in staat moeten zijn om deze eenvoudige vergelijking te begrijpen.

Dus ziehier MIJN totale plaatje. De conclusies, die daar uit getrokken kunnen worden, zijn volgens mij;

• Er zijn geen objectieve redenen die voortzetting van de geheimhouding van de exploitatieopzet rechtvaardigen.
• De daling van de kosten van bouwrijp maken in het nieuwe plan had gebruikt moeten worden om de aanschafprijs voor de grond te verhogen en niet om de winst van Orez te vergroten.
• De jarenlange “stonewalling” en het negeren van mijn blog, heeft er niet toe geleid, dat de besluitvorming van de Enkhuizer raad er beter op is geworden, maar eerder het tegenovergestelde.

Ik ben benieuwd welk “Totaalplaatje” Keesman en de SP daar tegenover willen stellen. Uiteraard op hun eigen blog.