Buitenkansje.

Ik ben begonnen om alle kwesties rond het REZ, die ik niet begrijp of waarover ik me verbaas onder te brengen in één rubriek. Legpuzzel.

Zodat daar geleidelijk aan een verzameling puzzelstukjes ontstaat waarvan het makkelijker is om ze met elkaar in verband te brengen.

Het plan “vesting” was een mooi plan, waarvan eigenlijk vanaf de presentatie al duidelijk was dat het door het ZZM zou worden aangevochten. Na de presentatie volgde bijna 2 jaar verfijning, waarna de verbeterde versie zo mogelijk nog veel minder acceptabel was voor het ZZM. Vanwege de extra toegevoegde landtong.

Verbeterde versie van plan vesting

Ik heb tijdens de bijna twee jaar durende “verfijning” van het plan tot twee keer toe contact opgenomen met de ZZM directie. Beide keren met dezelfde vraag.

Heeft Orez inmiddels al eens contact opgenomen over haar planuitwerking. In beide gevallen was het antwoord ontkennend. Er was alleen plichtmatig contact geweest tussen Orez en ZZM. Met andere woorden, bij het verbeteren is er niet of nauwelijks rekening gehouden met de wensen van anderen.

Als je niet beter wist, zou je bijna denken, dat Orez er op uit was een plan in te dienen, dat met de grootst mogelijke zekerheid zou worden afgekeurd door het ZZM.

Dat lijkt op het eerste gezicht een onzinnig streven, maar blijkt bij nadere beschouwing voor Orez/Droomparken toch een uitermate winstgevende strategie te zijn.

Om te beginnen weten we dat Orez haar opdracht had binnengehaald op basis van een exploitatieopzet. Hoewel de gemeente weigert die opzet openbaar te maken, hoeft dat geen beletsel te zijn ons een globale indruk van de inhoud te vormen.

Er van uitgaande dat de ontwikkelaar een redelijk rendement wordt gegund zijn er twee kostenposten die van grote invloed zijn op dat rendement.

De grondprijs en de kosten van het bouwrijp maken. Zelfs een leek kan zien dat de kosten van het bouwrijp maken bij plan “vesting” extreem hoog zullen zijn vanwege de noodzaak tot het aanleggen van landtongen. Daarbij kwam, dat er voor conventionele bouw was gekozen. Wat veel duurder is dan prefab bouw.

Grondprijs en de kosten van het bouwrijp maken zijn feitelijk communicerende vaten. Stijgt de kostprijs voor het bouwrijp maken, dan dient, wil er een afgesproken rendement worden behaald, de aankoopprijs van grond met een zelfde bedrag te dalen.

Als gevolg van de hoge uitvoeringskosten van plan “vesting” was een hogere grondprijs dan € 2,- per m2 niet mogelijk. Ze werd op dat niveau gefixeerd op het moment dat de overeenkomst met de gemeente werd gesloten, najaar 2018.

Nadat Droomparken het plan van Orez had gekocht en vervolgens bleek, dat het niet kon worden uitgevoerd (vanwege de ingebrachte bezwaren), werd dat toen vrij algemeen gezien als een tegenslag voor Droomparken. Maar in feite was die tegenvaller een enorme meevaller.

Verdwenen waren de enorme kosten voor het aanleggen van landtongen, terwijl de lage grondprijs was gebleven.

Samengevat, dank zij de gekozen methode voor gunning was het niet doorgaan van plan “vesting” eerder buitenkansje dan een tegenslag voor Droomparken. En “betaalt” de gemeente indirect (d.m.v. de lage grondprijs) voor kosten die niet gemaakt worden. Hieronder de opvolger van “vesting”.