Wat natuurlijk ook vermakelijk is, is die Ruud van Leeuwen, mede eigenaar van Orez, die in de krant van 11 mei mag komen vertellen hoe veel Orez bv wel niet geïnvesteerd heeft in de plannen (naar zijn zeggen 1 miljoen) en waarom ze vasthouden aan die 180 woningen.
Inmiddels weten we, dat hij een maand eerder Orez BV heeft verkocht. Naar we mogen aannemen met een redelijk winstmarge (10% ??) boven het miljoen dat hij zegt te hebben geïnvesteerd.
Op basis van wat Ruud beweert heeft Droomparken dus 1.1 miljoen betaald voor een plan, dat vrijwel geen enkele kans maakt te worden uitgevoerd. Heeft Droomparken daarmee een kat in de zak gekocht?
Om te beginnen denk ik, dat we er verstandig aan doen om er van uit te gaan dat ze bij Droomparken precies weten waar Abraham de mosterd haalt. Wat Droomparken heeft gekocht zijn de rechten en plichten die de gemeente t.o.v. Orez is aangegaan.
Waaruit bestaan de verplichtingen van de gemeente?
Om te beginnen de overdracht van grond voor de bouw van 200 huisjes. Op de website van Droomparken kunt U lezen dat ze bosgrond verkopen voor € 65.000,- per kavel. Volgens iedereen is de locatie Enkhuizen een unieke plek, dus zou de verkoopprijs per kavel net zo goed € 100.000,- kunnen zijn.
Tweehonderd kavels van gemiddeld honderdduizend euro per kavel geeft een opbrengst van 20 miljoen. Droomparken is dus (door de aanschaf van Orez) de toekomstige eigenaar geworden van 200 kavels bouwgrond, met een geschatte waarde van 20 miljoen.
Daarop zullen huizen worden gebouwd. Geen idee hoeveel er op zo huis wordt verdiend, maar laten we € 20.000,- per huis aanhouden. Dan praat je al snel over een opbrengst van 4 miljoen boven de opbrengst uit grondverkoop.
Over de kostprijs van de grond hebben gemeente en Orez altijd geheimzinnig gedaan. In het krantenartikel heeft Ruud het over “tonnen” die betaald zijn bovenop de kosten van de infrastructurele werken waartoe Orez zich heeft verplicht. Als we Ruud in dat opzicht moeten geloven, komt dat volgens mijn berekening neer op € 5,- m2.
Daarboven de kosten van infrastructurele werken en bouwrijp maken. Daarvoor bestaan allerhande kengetallen, dus merkwaardig, dat de gemeente daar zo geheimzinnig over doet. Bovendien, van één van die werken (de aanleg van een strand) heeft de gemeente ooit eens een prijsopgaaf gevraagd. Dat bleek toen € 1.3 miljoen te moeten kosten.
Wellicht inmiddels duurder, maar meer dan het dubbele zal het niet zijn.
En dan moet er natuurlijk ook nog een weg en fietspaden worden aangelegd. Plus de nodige parkeerplaatsen voor de strandbezoekers.
Kunnen die kosten allemaal betaald worden uit de 24 miljoen opbrengst die ik hierboven becijferde? Ik schat zo van wel.
Kortom, het zal Droomparken niet veel moeite kosten om te becijferen, dat als het project niet zou doorgaan, zij een paar miljoen aan inkomsten misloopt. En dat zij dat verlies op enige manier gecompenseerd zou willen zien door haar contractpartner, de gemeente.
En aangezien een vliegende vogel altijd wel wat vangt en advocaten kind aan huis zijn bij Droomparken, zal de gemeente er niet aan ontkomen om Droomparken op enigerlei wijze te compenseren.
Dus zelfs als de plannen in de huidige vorm niet doorgaan (en daar ziet het voorlopig naar uit), dan nog heeft Droomparken met de aanschaf van Orez geen kat in de zak gekocht. Want de gemeente kan weinig anders dan een nieuwe opdracht aan Orez (=Droomparken) gunnen.
In haar persbericht over de overname van Orez door Droomparken laat de gemeente de inwoners van Enkhuizen met de voor haar gebruikelijke eigendunk weten, dat ze na de overname door Droomparken haar belangrijke regiefunctie blijft behouden.
Op mijn beurt ben ik er van overtuigd, dat vanaf het moment dat de gemeente met Orez in zee ging ze de regie over de gang van zaken volledig is kwijt geraakt en het Enkhuizer Zand voor een appel en een ei van de hand heeft gedaan aan een ontwikkelaar.
Iets waarvan de raad altijd heeft geroepen dat ze er mordicus op tegen was, maar wat ze, vanwege haar gemakzuchtige houding toch mogelijk heeft gemaakt.
Een en ander overigens geheel in overeenstemming met de wensen van wethouder de Jong. Die tegen iedereen die het maar horen wilde riep, dat hij een beroep zou doen op de creativiteit van de markt.
Dat was niet tegen dovemansoren gezegd. Tuin en zijn kompanen hebben die kans met beide handen aangegrepen.
Of degenen, die daar zo bereidwillig aan hebben meegewerkt er zelf ook beter van zijn geworden (een tamelijk geaccepteerd fenomeen in de vastgoed wereld) weet ik niet. Maar een verblijf op Droompark Bonaire lijkt me toch wel het minste.
Ik heb mijn bezorgdheid over de ondoorzichtige gang van zaken (in alle openbaarheid) meermalen (en met behulp van berekeningen) proberen duidelijk te maken.
College noch raad hebben daar nooit iets tegenover weten te stellen, anders dan besloten (en dus voor de buitenwacht oncontroleerbare) informatiebijeenkomsten.
Met als treurig hoogtepunt natuurlijk het verbod om aanwezig te mogen zijn bij een persconferentie, waarin de gemeente moest erkennen, dat ze, zonder dat ze het door had, nooit anders heeft gedaan dan naar de pijpen van Droomparken dansen.
Voor wie wil delen.
Pim's Prietpraat 
Voor zo ver ik kan lezen en begrijpen wat er staat in de oprichting van de Holding Recreatieoord Enkhuizer Zand is er bij de oprichting 16-06-2016 sprake van geplaatst kapitaal €201,00 en gestort kapitaal € 201,00. Als er op ,18-03-2019 aandelen worden verkocht gaat het dan om meer dan €201,00?
LikeLike
Natuurlijk, wat de gek er voor geeft.
LikeLike
Niet zo zeer wat de gek er voor geeft, maar eerder wat de BV waard is. De waarde van Orez bv bestaat uit een overeenkomst met de gemeente Enkhuizen over de levering van bouwgrond met een geschatte verkoopwaarde van 20 miljoen. Het zou me niet verbazen als Droomparken daar grif een miljoen voor zou betalen.
LikeLike
Beste Pim,
Als antwoord op jouw vraag is simpel: Grondspeculatie.
De gemeente komt met een plan om het recreatieoord Enkhuizer Zand op te frissen en zoekt daar een projectontwikkelaar en investeerders bij. Die projectontwikkelaar en investeerders dienen een plan in waarmee de gemeente verder kan werken. Vervolgens komt er een nieuw bestemmingsplan en er wordt gesproken met alle betrokkenen die direct of indirect invloed ondervinden van dit bestemmingsplan. Tot zover gaat alles goed, alle betrokkenen worden meegenomen in de besprekingen en alles is nog koek en ei.
Vervolgens wordt het bestemmingsplan geschreven en dan komt men er achter dat er heel veel hobbels zijn, die genomen moeten worden omdat er duidelijke afspraken zijn over de natuur het ijsselmeer en de kusten langs het ijsselmeer. Wellicht was er toen al een lichtje opgegaan dat dit plan misschien een hoofdpijndossier gaat worden.
Wellicht dat de eerste investeerders eigenaar zijn geworden van het Enkhuizerzand, dat is een aanname van mij, wellicht kan dit voor een klein bedrag opgevraagd worden bij het kadaster.
Tot dusver gaat alles goed maar de belanghebbende en burger begint zich te roeren in de langlopende discussie over het Enkhuizerzand. Er wordt een comité Tot Behoud van het Enkhuizerzand opgericht en het Zuiderzeemuseum probeert ook uit een impasse te komen omtrent de parkeerplaatsen.
De investeerders zagen de bui al hangen en willen het risico niet lopen dat ze straks moeten leuren om hun centen. Daarom de boel maar verkopen aan een partij die dat risico beter kan dragen dan het oude bestuur van OREZ.
Nu het hele plan onderhanden is bij droomparken heeft de gemeente nu een zwaargewicht tegenover hen staan die een kei zal zijn in grondspeculatie. Hoe de bal ook zal rollen de gemeente gaat straks de prijs betalen. En droomparken wordt er hoe dan ook alleen maar beter van.
Als het doorgaat dan verdienen ze genoeg aan de verkochte huisjes en als het niet doorgaat dan verkopen ze het Enkhuizerzand terug aan de gemeente maar dan voor
€ 250,- per vierkante meter.
Daarmee is deze gemeente (ons dus) enkele miljoenen armer en zitten nog steeds met een slecht onderhouden stukje schoon natuur. En dan wordt OREZ opgeheven en wij krijgen ZERO.
LikeLike
We zijn het (over de afloop) grotendeels met elkaar eens. Alleen over details, die we geen van beiden weten, denken we anders.
Ik denk dat de gemeentelijk verplichting om grond te leveren voor de bouw van 200 huisjes wel min of meer vast ligt en dat Droomparken daarom geen enkel probleem had om die verplichting van Orez over te nemen.
Waar en wanneer die huisjes gebouwd gaan worden is wat hun betreft een zaak van latere zorg. Zolang dit plan er ligt wordt er de komende vier jaar in ieder geval niet gebouwd.
Kleine aanvulling, dat er een nieuw bestemmingplan zou moeten komen was vanaf het begin al bekend, dat het museum bezwaar maakte tegen het voorontwerp ook. Daarom is het zo absurd dat ze met nog een extra landtong in het IJsselmeer kwamen.
LikeLike
Dank Jan,
Dat de burgemeester niet over de haken en ogen wil praten begrijp ik. Het is niet makkelijk toegeven dat je er niets van hebt gebakken.
Daarom legt hij de procedure uit en geeft hij een gekuiste vorm van de verplichtingen van de gemeente. De gemeente is echter niet alleen verplicht het bestemmingsplan te wijzigen.
Ze is ook verplicht haar overeenkomst met Orez na te leven. En die verplichting bestaat uit het ter beschikking stellen van grond voor de bouw van 200 vakantiewoningen.
Uit het feit dat Droomparken die verplichting heeft gekocht, leidt ik af, dat de gemeente daar niet zo maar vanaf kan komen.
Dat het ingediende plan niet zal worden uitgevoerd acht ik vrijwel zeker, maar dat Droomparken GEEN afstand zal doen van haar recht op de grond voor 200 woningen lijkt me ook een zekerheidje. Als daar een nieuw plan voor gemaakt moet worden, dan zal dat Droomparken verder een zorg zijn, zolang de kosten ervoor maar voor rekening van de gemeente zijn.
Er ligt namelijk al een plan dat goedgekeurd was door de gemeente. Dus als er een nieuw plan moet komen dan zijn de kosten voor de gemeente.
Maar dat soort dingen gaan college en raad on natuurlijk niet vertellen. Dus bedenken ze nu al allerhande uitvluchten. Wetende dat je de goegemeente alles kunt wijsmaken en hun toezichthouder (de raad) er ook geen belang bij heeft om te erkennen dat ze al die tijd hebben zitten slapen.
LikeLike
Dit was wat Dhr. van Zuijlen zei in een eerdere discussie gisteren; Frank Jansen Eduard van Zuijlen Zou u zo vriendelijk willen zijn hier misschien uitleg over te geven, voordat iedereen in paniek raakt en straks met fakkels en hooivorken bij het gemeentehuis staat?
2
· Beantwoorden · 16u
Eduard van Zuijlen
Eduard van Zuijlen Dag Frank. Het spijt me, maar op dit moment moet mijn antwoord ‘nee’ zijn. Daar zijn verschillende redenen voor, maar de belangrijkste is wel dat alles wat ik als bm in dit complexe dossier zou zeggen of opschrijven door voor- en tegenstanders (incl juristen) zal worden gespeld en gebruikt. Soms is zwijgen wijzer. Al snap ik je behoefte wel.
3
· Beantwoorden · 15u
Jan de Jong
Jan de Jong Mijnheer van Zuijlen, wie kan ‘ons’ dan wel wijzer maken?Is er ergens een dossier met tijdslijn ter inzage? En dan bedoel ik van het gehele project? Vriendelijke groeten.
Bewerk of verwijder dit
· Beantwoorden · 15u
Eduard van Zuijlen
Eduard van Zuijlen Jan de Jong Dag Jan. De gemeente is verantwoordelijk voor het bestemmingsplan. Daar hoort een procedure bij die in de wet is vastgelegd. In die procedure moet het college van B&W nu een reactie gaan schrijven op alle zienswijzen die zijn ingediend. Die reacties gaan – samen met eventuele wijzigingsvoorstellen van het college – later dit jaar naar de gemeenteraad. Die stelt dan het bestemmingsplan vast. De raad bepaalt zelf wat ze wel en niet meeneemt van de zienswijzen die zijn ingediend. Ontevredenen kunnen daarna bezwaar maken en evt in beroep gaan tegen het besluit van de raad.
3
· Beantwoorden · 15u
Eduard van Zuijlen
Eduard van Zuijlen De projectontwikkelaar (OREZ) heeft in het verleden een overeenkomst met de gemeente gesloten. Droomparken heeft nu aandelen in het bedrijf OREZ gekocht en is daarmee partij geworden. Dat is een gewonen zakelijke transactie. De gemeente staat daar buiten.
3
· Beantwoorden · 15u
Eduard van Zuijlen
Eduard van Zuijlen De gemeente heeft de verplichting om een bestemmingsplan vast te stellen. De projectontwikkelaar heeft verplichtingen mbt het openbaar gebied (strand bijvoorbeeld).
3
· Beantwoorden · 15u
Eduard van Zuijlen
Eduard van Zuijlen Dat is de uitleg die ik je nu kan geven. Meer zit er voor het moment niet in. Hoop dat het een beetje helpt.
5
· Beantwoorden · 15u
Jan de Jong
Jan de Jong Duidelijk, dank U.
1
· Beantwoorden · 15u
Frank Jansen
Frank Jansen Bedankt Eduard van Zuijlen!
· Beantwoorden · 14u
Dirk Jan Leeninga
Dirk Jan Leeninga Klasse Eduard van Zuijlen, iedereen begrijpt dat je als BM op je woorden moet letten. Maar je probeert in iedergeval binnen de kaders zo duidelijk mogelijk te zijn. Klasse!
LikeLike