Toen de voorbereiding voor de herinrichting van het recreatieoord serieuze vormen begon aan te nemen (onder de bezielende leiding van het duo Rob de Jong/Jan Slagter) gold als uitgangspunt, dat de grond in erfpacht zou worden uitgegeven.
Het idee was verder, dat als een ontwikkelaar 30 jaar lang géén erfpacht zou hoeven te betalen, die besparing voldoende kapitaal zou opleveren om een aantal infrastructurele werken (zoals een strand) te financieren.
De berekeningen die hier aan ten grondslag lagen zijn nooit voorgelegd aan de raad. Zo ook de wijziging van de omstandigheden niet.
Niettemin besloot het college af te stappen van het oorspronkelijke plan (gronduitgifte onder erfpacht) en werd er binnenskamers besloten om de grond aan de ontwikkelaar over te dragen in ruil voor publieke werken (zoals de aanleg van een strand) die de ontwikkelaar toezegde te zullen uitvoeren.
En dat alles onder de slogan “kosten neutraal” ofwel, het kost de gemeente niets om een aanzienlijke hoeveelheid grond in particuliere handen te doen overgaan.
Het college slaat zich voordurend op de borst dat de herinrichting niets kost, maar niemand vraagt zich af hoeveel het zou kunnen opleveren.
Om te zien wat een herinrichting zou kunnen opleveren is het noodzakelijk dat we even bij de buren kijken. Resort Markermeer is gebaseerd op erfpachtgrond. De eigenaar van het resort huurt de voormalige camping van de gemeente Stede Broec en verhuurt daarna individuele kavels door aan de eigenaren van een chalet. Tegen welke prijs?
In de krant werd een voormalige campingbewoner aan het woord gelaten die stelde, dat voor kavels direct aan het water € 6000,- per jaar betaald moest worden. Niet alle kavels liggen aan het water.
Laten we een voorzichtige schatting maken en stel de kavelprijs op gemiddeld € 3000,-. Dat is iets meer dan de kosten van een standplaats op een seizoenscamping, maar daar mag je meestal niet het hele jaar doorbrengen en dat mag je weer wel op Resort Markermeer.
Dus € 3000,- per kavel lijkt geen onrealistisch bedrag. De vraag is dus, wat loopt Enkhuizen mis, als we de grond weggeven aan de ontwikkelaar in plaats van haar in erfpacht uit te geven aan de toekomstige huiseigenaren?
Men spreekt van 180 huisjes, dus evenveel kavels. Bij een opbrengst van € 3000,- per kavel loop je (door de grond niet in erfpacht uit te geven) jaarlijks € 540.000,- mis.
Als je de jaarlijkse erfpachtinkomsten gebruikt om de lening af te lossen, hoe groot kan die lening dan zijn?
Dat blijkt circa 11 miljoen te zijn. Anders gezegd, als je de grond niet verkoopt maar in erfpacht uitgeeft dan kun je 11 miljoen investeren in het bouwrijp maken van de grond en het aanleggen van een strand. Na 30 jaar is de lening afgelost, de grond nog steeds je eigendom en vormt zij een jaarlijkse bron van inkomsten.
Het is niet de eerste keer dat ik een dergelijke berekening op mijn blog maak. Ik heb dat eerder gedaan en ook toen deden de bollebozen in de Breedstraat er het zwijgen toe.
Want de deeltijdbureaucraten nemen alleen de adviezen van full-timebureaucraten (zoals het college en haar ambtenaren) serieus.
De vraag is dus, kun je voor 11 miljoen een strand aanleggen en de grond, bedoeld voor vakantiewoningen, bouwrijp maken?
Aanleg van een strand koste 10 jaar geleden € 1.2 miljoen. Laten de kosten tussentijds zijn verdubbeld, dan nog houd je 8,5 miljoen over voor het bouwrijp maken en het realiseren van ander voorzieningen. En dan is de erfpacht voor de camping nog niet eens meegerekend en de opbrengst uit erfpacht bescheiden ingeschat.
Kortom, de gemeente Enkhuizen speelt, met instemming van de raad, maar weer eens voor Sinterklaas. Is deze gang van zaken onvermijdelijk? Nee, dat is ze niet, maar dan zullen we wel in het geweer moeten komen.
Terwijl iedereen het heeft over een unieke en prachtige locatie wordt die (als we niets doen) voor een appel en een ei van de hand gedaan aan een ontwikkelaar (Orez BV) die twee jaar eerder nog niet eens bestond.
Over wat we daartegen kunnen doen de volgende keer meer.
Voor wie wil delen.
Pim's Prietpraat 